三重房價親民 漲相佳

 

【經濟日報╱文／李至和】2013/09/07

東起環河北路，西至永福街，南到高速公路，北到仁愛街，其中以三和路四段貫穿且串聯全部商圈，包含生活機能成熟的老市區與新興的優質重劃區。

並與蘆洲區相鄰，跨重陽橋就是鄰近的台北市區，因往來台北市區便利，加上鄰蘆洲線三和國中捷運站動線的便捷及重陽重劃區，成為三重、蘆洲區新都會發展區域。

三重區今年8月買賣移轉棟數為379棟，受農曆7月影響較上月下跌逾三成，但與去年同期相較仍成長0.8%，顯示三重區房市交易趨勢仍相對樂觀。

三重區幅員遼闊，信義房屋三重自強店附近房市價格在整體三重區內相對較低，以同樣條件的物件來比較，菜寮、天台的房價比較高，重新路上的新推案更喊價到每坪70萬元。

信義房屋三重自強店店長廖銘志指出，因為附近鄰近高速公路，有不少房屋與高速公路為鄰，生活品質會受影響，但區域內仍有許多物件並未緊臨高速公路，甚至周邊還有綠化設施。

買不起台北市區的台北客大多會退到一橋之隔的新北市三重區購屋置產，因為相同的金額可以買到較大、屋齡較新的房子，首購選擇兩到三房為主。

廖銘志說，此區內因鄰近重劃區，又有發展成熟的舊社區，公寓與十年左右的華廈產品皆有。以公寓來說，目前每坪價格約在23萬到31萬元，價格會因為樓層、一樓是否有車位等產生價差。

在華廈部分，以十年左右的產品為主力，每坪價格約在33萬到37萬元。相對一橋之隔的士林區，以同樣屋齡、坪數的華廈相較，士林區每坪已來到60萬以上，價格相差一倍。

廖銘志說，區域內交通機能便捷，公車路線很多、且班次密集，鄰近有三和國中捷運站。

若是開車族，由自強路即可接上重陽橋，無論是進入士林或是連接高速公路、快速道路，都非常方便。

廖銘志觀察，這個區域有相當多士林與社子的購屋族會跨橋來三重看屋，多以首購或換屋族群為主。這批主力客群的預算以1,000萬到1,200萬元為主，可買到二至三房的電梯華廈，有些產品甚至還有車位，對首購族的吸引力很大。

廖銘志表示，三重、蘆洲房價從年初至今約漲一成，後續還有上漲的機會，因為未來有機場捷運線通車利多，以三和國中捷運站或徐匯中學站都可連接到捷運機場線，從過去經驗來看，重大交通建設開通後，房價就回不去了。

信義房屋三重自強店週邊區域已經開發成熟，生活機能完整，還有機場捷運線加持，預期未來仍有一波漲幅。廖銘志說，目前區域內房價還在3字頭，時機進場尚不算太晚，未來可能會機會突破4字頭大關。

區域透視鏡交通與蘆洲區相鄰，跨重陽橋就是鄰近的台北市區，未來有機場捷運線通車利多，三和國中捷運站或徐匯中學站都可連接到捷運機場線
非報系

「北市客」回流雙北市買屋創去年來單季新高

精實新聞 林詩茵 報導 2013-04-22

儘管政府持續管控雙北房市，希望導引民眾外移購屋，不過，房仲業者統計，「北市客」今年進場區域似乎產生轉變，首季北市中心區(大安、信義、松山、中正、中山)、北市郊區，以及新北市熱區(新店、板橋、中和、永和、新莊、土城)，再度受到北市客青睞，高達95%「北市客」選擇在這三區購屋，較去年Q4的84%，提升高達11個百分點。而去年底因具建設題材，民眾購屋信心提高、熱度攀升的新北潛力區-三峽、林口、樹林、蘆洲、三重、淡水、汐止，及其他縣市桃園、台中、高雄，則因短線價格上漲過快，加上八大行庫已開始對過熱區域進行緊縮放貸，預期市況將轉趨保守。

房仲業者統計，第1季購屋能力最強的「北市客」，所購買的區域中「北市中心區（大安、信義、松山、中正、中山）」、「北市郊區」、「新北市熱區 (新店、板橋、中和、永和、新莊、土城) 」佔比同步走高，其中，北市郊區以佔比52%居冠，其次為北市中心區30%、新北市熱區13%，三區累積達95%，不僅較去年Q4的84%，提升高達11%點，更是去年以來單季新高，今年Q1「北市客」湧現在這三區購屋狀況相當明顯。

房仲業者分析，由於「北市中心區」、「北市郊區」及「新北市熱區」房價較高，近年政府以政策及捷運建設等利多，誘導民眾外移購屋，加上政府管控雙北房市影響，導致不少投資及自住買盤紛紛轉其他區域。例如：「新北市潛力區（三峽、林口、樹林、蘆洲、三重、淡水、汐止）」或是桃園、台中、高雄等地區，因先前房價基期較低，加上具有各項建設題材，吸引不少北市客進場，去年Q4這些區域更吸引高達16%的北市客前往購屋。

不過，這樣的趨勢似乎在今年Q1已有產生轉變的跡象。受今年國內經濟逐漸回溫影響，雖有央行持續管控房市，但北市及新北市熱區，因為資源足、建設多，房價並未明顯修正，加上有陸資開放題材，未來增值預期心理正逐漸轉濃，近期「北市客」已有逐漸回流的跡象。現階段「北市郊區」及「新北市熱區」因為房價較北市中心低2~5成，相當受到北市客中自住型買方的青睞，而「北市中心區」2000萬內的學區型、低總價產品及稀有的豪宅產品更可見到不少置產型買方進場。

另外，吸引北市客回流北市及新北市熱區購屋，其實主要還有一個原因，就是其他外圍區塊也已不再便宜。永慶房產集團統計，2011第1季至今，2年以來「北市中心區」平均成交價單價漲幅僅10.4%，「北市郊區」僅16.4%、「新北市熱區」僅17.1%，均落後「新北市潛力區」的20.4%及台中的24.4%、高雄的25.7%與桃園的32.4%的漲幅。

2010年央行針對台北市全區與新北市十三區-板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水，祭出第二屋利率加碼、房貸成數下修至6成、無寬限期的「選擇性信用管制」措施，對於北市中心區、北市郊區及新北市熱區等房價較高、以往投資買盤比重較大的區域，影響最大，導致這些區域，這2年來價格漲勢受到相當程度的壓抑，不少投資買盤紛紛轉其他區域購屋，也導致有題材加持的的地區，如：桃園，2年漲幅高達32.4%的狀況。不過，因短期內「新北市潛力區」及桃園、台中、高雄等區域漲幅過大，加上八大行庫領頭緊縮房貸，市場發展出現變局，未來獲利空間可能受到壓縮，「北市客」進場狀況已漸有轉趨保守的跡象。

他認為，「北市客」回流北市及新北市熱區購屋，雖不一定代表會帶動房價上漲，但因北市客購買力較強，對於購屋區域的房價將產生相當程度的支撐力道。

2012-2013年「北市客」購屋區域變化一覽

區域	2012Q1	2012Q2	2012Q3	2012Q4	2013Q1	較上季增減幅
台北市中心	28%	27%	26%	26%	30%	+4%
台北市郊區	51%	49%	48%	47%	52%	+5%
新北市熱區	13%	13%	12%	11%	13%	+2%
新北市潛力區	6%	9%	10%	11%	4%	-7%
其他縣市(桃園、台中、高雄)	2%	2%	4%	5%	1%	-4%
總計	100%	100%	100%	100%	100%

資料來源：永慶房產集團

製表：林詩茵

2011Q1-2013Q1 各區域房價變化

區域	2011Q1平均成交單價(萬/坪)	2013Q1平均成交單價(萬/坪)	漲幅(%)
台北市中心區	70.6	77.9	10.4%
台北市郊區	46.5	54.2	16.4%
新北市熱區	33.5	39.2	17.1%
新北市潛力區	20.1	24.2	20.4%
桃園縣	10.8	14.3	32.4%
台中市	12.7	15.8	24.4%
高雄市	11.3	14.2	25.7%

資料來源：永慶房產集團

台北購屋 總價又增94萬

蘋果日報【記者吳苡辰／台北報導】2013-04-13

房價直直漲，民眾能負擔的住屋空間愈來愈小。據統計，北台灣3大縣市今年購屋總價與單價皆較去年上升，但可購得的坪數反而減少，以台北市總價增加94萬元，購得坪數減少2.4坪最明顯。業者認為，即便政府打房，多數區域房價未見下跌，反上升，有急迫購屋需求的購屋族也只好追價。

據好房網彙整永慶房產集團成交資料顯示，台北市、新北市與桃園縣3大縣市2013年平均購屋總價較去年增加58~94萬元，但購得坪數卻減少1.1~2.4坪。台北市總價1961萬元為北台灣最高，但購得坪數僅33.2坪卻是北台灣最小，且平均購買坪數還較去年縮水2.4坪，桃園縣購屋總價554萬元為最低，購得坪數41.3坪為3縣市最大，但平均購買坪數也較去年減少1.1坪。

文山內湖較為熱門

房仲業者表示實價揭露後，房價並未如預期大幅下修，民眾只好追價，尤其北市房價高，民眾趨向房價相對便宜的區域或購買小宅。
另統計今年第1季台北市熱門購屋區段發現，房價偏低的文山區、內湖區為熱門交易區，其中文山區每坪均價44.5萬元，內湖區每坪均價50.7萬元，均較台北市均價59.1萬元便宜。

板橋雙和最受歡迎

反觀新北市與桃園縣熱門購屋區段分別為板橋區每坪41.5萬元、桃園市每坪15.1萬元，均較所屬縣市均價高出11.9與1.7萬元。吳光中表示，不少台北市換屋族改至新北市購屋，因此新北市以生活與交通機能方便的第1圈較受青睞。

根據信義房屋統計今年2~3月雙北市網路點閱率，也可發現相同趨勢，台北市以中山區、內湖區與文山區點閱率較高；新北市則以板橋與雙和地區最受歡迎，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北市房價高，因此總價或單價相對便宜的區域較具人氣，新北市購屋族則優先考量生活機能與捷運便利性。

台灣房屋文山旗艦特許加盟店店長王伯祿說，確實有不少購屋族因預算考量而至文山區購屋，今年已接觸7~8組買方，就是因市區房價高，而選擇至文山區購屋。

林口、淡水低總價選擇多 汐止擁捷運題材每坪43~45萬元

2013/03/31 記者黃怡樺／新北市報導

新北市輕齡宅產品多元，不論是套房還是豪宅，單純雙併到休閒設施豐富的社區皆有。若偏好5年內輕齡宅，專家建議優先鎖定新北市汐止、土城區，因地理位置條件佳且擁捷運議題，具增值潛力；林口、淡水輕齡宅選擇性多，低總價優勢擄獲首購族群。



根據永慶房屋資料顯示，新北市板橋、永和區輕齡宅及中古屋單價價差最大。板橋區輕齡宅平均每坪52.1萬元，中古屋僅每坪39.7萬元，價差比甚至比台北市各區還高。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，板橋區受新板特區帶動，百貨、交通建設發展完整，建商推案多鎖定豪宅市場，輕齡宅單價相對高。

永和區輕齡宅平均每坪53.5萬元，中古屋僅每坪41.7萬元，黃舒衛指出，永和發展早、人口密度高，近幾年推案都訴求景觀條件，且建材與社區規劃皆與早期的產品有很大差異，讓新成屋房價相對具支撐力，亦拉出價格差距，在這兩區購屋不妨可考慮中古屋，以較便宜的房價享受同樣便捷的機能。

輕齡屋與中古屋價差最低的行政區為泰山、新莊，泰山區輕齡屋及中古屋價差不明顯，主要受到整體生活機能尚未完整，難吸引外縣市民眾。不過，泰山區房價相較於鄰近的新莊區親切許多，交通機能也不差，近幾年逐漸成為首購民眾的參考區域。新莊地區的價差比最低，主要是因新成屋多落在丹鳳、迴龍等下新莊範圍，房價不比上新莊的頭前、副都心重劃區漂亮，黃舒衛分析，未來待捷運丹鳳站、迴龍站通車後，勢必帶動周邊整體房市的增值，價差將逐漸浮現。



汐止區雖然輕齡宅及中古屋價差並不小，但因與台北市僅一橋之隔，鄰近南港、內湖，房價為北市的2分之1，且有捷運題材，具增值潛力。房仲業楊家松表示，汐止區的整體條件，以福德商圈及汐科商圈，最具增值潛力。



福德商圈鄰近南港、內湖，輕齡宅每坪37~39萬元，社后橋預計於2014年底改建完工，屆時可紓緩往返台北市的交通。汐科商圈街廓整齊，除現有的台鐵汐科站外，未來還預計設立捷運汐科站，聯外交通便捷，輕齡宅每坪43~45萬元。

土城為捷運藍線的行經之處又離板橋車站距離不遠，具地理和交通優勢，帶動周邊房市發展，黃舒衛指出，土城區生活機能完整，5年內輕齡宅每坪30.1萬元，與中古屋每坪27.9萬元價差不大，相對適合首購。

低總價預算的首購民眾欲挑選輕齡屋，可鎖定林口、淡水等重劃區域，預計未來捷運線完工後，生活機能更完善。台灣房屋林口文三特許加盟店專案經理彭貴琳表示，日本三井不動產將於林口捷運機場線A9站，興建全國最大OUTLET，房市仍有補漲空間。



單位：萬元/坪
註：統計資料為住宅類不含1樓之成交資料；輕齡宅係指屋齡5年內新屋
資料來源：永慶房產集團