馬新高鐵催化產業發展

（星洲日報／投資致富‧地產札記）2013/4/21

一旦建議中的馬新高鐵計劃落實，同時，新山與新加坡的高速轉換系統成行，馬新兩國的銜接性將大大改善，提高依斯干達大馬的吸引力。

一些發展區如努沙再也，包括Medini、Danga Bay、Leisure Farm等地，將是產業市場的熱賣地點，這項影響效應龐大的計劃，將於2020年完成。

目前，新加坡與大馬是由兩大橋樑銜接，分別是新柔長堤與第二通道，為改善銜接性，於2012年倡議的快速轉換系統，預期在2018年完成。

據瞭解，建議中的馬新高鐵計劃，除了縮短新加坡與吉隆坡的路程距離，依斯干達旗艦計劃的努沙再也B區，將是馬新高鐵路線柔佛3個高鐵站之一。

位於依斯干達旗艦A的計劃包括：努沙再也（公主港、Medini、Gerbang努沙再也）及Leisure Farm，此外，市場關注的旗艦B計劃包括Danga Bay、順利實業城及Senibong Cove，最大的地主是UEM置地（UEMLAND，5148，主板產業組），擁有7千166英畝的土地，東方（E&O，3417，主板產業組），通過其與淡馬錫及國庫控股聯營的企業，將在Medini發展210英畝的土地。

努沙再也被規劃為教育與醫藥、旅遊業、休閒與娛樂、行政與金融中心，基於其地點、交通網絡（馬新高鐵最後一站），以及規劃完善的大藍圖，相信大多數的活動將在這些計劃，分別是公主港、Medini及Leisure Farm附近地區進行。

公主港位於州行政中心哥打依斯干達，是一項佔地688英畝的計劃，擁有10.8公里的濱水與海事設施，最近進行的多項土地交易，與公主港有關，也顯示公主港的吸引力。

在推出的計劃包括聯合置地的Somerset、Encorp Marina，以及UEM置地的Imperia＆Teega，幾乎都被悉數認購，平均售價甚至高達每平方尺1千令吉；另外最近出售給一財團44英畝的土地，由幾個大亨所擁有，售價高達4億零100萬令吉，已引起投資者的關注。

Medini佔地2千200英畝，將發展為4個地區，可容納6個地帶，包括具有特色的主題，Medini的賣點是提供稅務獎掖優惠，例如豁免外資投資委員會的條例、可從全球市場自由取得融資、可以自由聘請海外員工、從營業開始豁免10年所得稅等等。這些獎掖供創意、教育、財務諮詢與顧問、保健、物流及旅遊業的發展。

Leisure Farm擁有1千765英畝的土地，是位於振林山的發展計劃，距離第二通道只是15分鐘的車程，有關計劃由7個主題發展區組成，有洋樓和分層產業。除了多重保安是賣點，銜接馬新第二通道新的高速大道交通樞紐完工，將加大發展計劃的吸引力。

外籍人士買賣馬來西亞房地產之重要事項(三)

貸款比率

一般來說，外籍人士可獲七至八成之房屋貸款比率。貸款申請過程至少需要兩三個禮拜，並且必須提交收入證明。

不動產利得稅（RPGT）

轉售持有期有期間不足五年之不動產者，需被課取RPGT（Real Property Gains Tax）固定稅率之5%。

租金所得稅

住民：住民之源泉所得需被課取累進稅率之1%-26%。
非住民：非住民則需從淨租金所得中課取固定稅率之26%，且沒有減免。

外籍人士買賣馬來西亞房地產之重要事項(二)

買賣過程中的成本

不動產交易過程中之成本包括購買與轉售之成本（律師費、公證人費、登記費、稅項、仲介費等）。

	稅率	納稅者
印花稅	1%-3%	買方
律師費	0.4%-1.0%	買方
其他費用	RM180	買方
仲介費	2.00%-2.75%	賣方
買方總負擔	1.40%-4.00%
賣方總負擔	2.00%-2.75%

印花稅

VALUE OF PROPERTY, MYR	RATE
First 100,000	1%
Next 400,000	2%
Remainder (Over 500,000)	3%

若有關文件之印花稅並未在指定時間內繳付，買方需負擔加重印花稅作為懲罰：
I. 於指定繳稅時間結束後三個月內需負擔RM25或5%中較高者作為加重印花稅；
II. 於指定繳稅時間結束後三至六個月內需負擔RM50或10%中較高者作為加重印花稅；
III. 於指定繳稅時間結束後六個月仍未繳付者，需負擔RM100或20%中較高者作為加重印花稅。
納稅者可以對負責印花稅稅收之行政單位提出降低懲罰之上訴。

律師費

VALUE OF PROPERTY, MYR	RATE
First 150,000	1.0%
Next 850,000	0.7%
Next 2,000,000	0.6%
Next 2,000,000	0.5%
Next 2,500,000	0.4%
where the consideration or adjudicated value is in excess of MYR7,500,000	negotiable on the excess (but shall not exceed 0.4% of such excess)

仲介費

VALUE OF PROPERTY, MYR	RATE
First 500,000	2.75%
Remainder	2.00%

仲介費是由馬來西亞估價及不動產仲介委員會及所制定。佣金是由買方或賣方所支出，費用可獲最多30%優待，並且每宗案件至少為RM1,000。但不適用於在馬來西亞出售海外不動產。

其他費用

FEES	MYR
Stamping fee (per document)	10
Adjudication fee	10
Search fee	60
Registration fee	100
Total	180

外籍人士買賣馬來西亞房地產之重要事項(一)

馬來西亞的投資環境

與其他周邊亞洲國家不同，馬來西亞政府一直致力於為想購買不動產的國民提升國內的不動產投資環境，同時也為外籍人士營造了簡易的不動產購買環境。對外國投資者來說，這是一件相當好的事。

外籍人士可購買任何類型且總價至少為RM250,000之不動產，並且被限只能購買兩個不動產，可為兩個公寓（condominium）（該外籍人士最大所有權為大樓之50%），或一個公寓及以下之一：
I. 超過兩層之連排房屋（terraced or linked house）
II. 土地或平房及半獨立房屋（semi-detached house）
如欲購買第三個不動產，則需向總理官邸之經濟規劃單位之外國投資委員會（the Foreign Investment Committee of the Economic Planning Unit at the Prime Minister’s Department）提出有效原因並等待予以同意。

購買過程

在馬來西亞購買不動產之第一步，需聘任一位不動產律師作為整個交易過程當中之協助角色。一旦確定好購買之不動產，開價同意協定簽署後，買方需付3%之定金。
十四天內，待買賣雙方同意協定簽署後，買方需付額外7%之定金。自簽署日起算，買方需於三個月內完成全部款項。
買賣雙方同意協定需送交印務局進行蓋章確認之程序，待評審部門對有關不動產作出審查後，需繳付印花稅予有關部門，其不動產之產權移轉將被土地登記機關記錄下來。

需注意的是，購買新成屋（new property in unfinished condominium project）時，買方有可能沒辦法完全避免開發者的新成屋不履行。馬來西亞房屋買方協會（the Malaysian House Buyers’ Association）所發行的刊物中曾經指出過住宅發展（監管與許可）法令2002與分層地契法令（the Strata Titles Act）的某些缺陷，並且造成當時的一些熱烈討論。購買新成屋者應該確定該開發者持有有效之開發者許可及行銷廣告許可。