專家論市╱房地產 亂世投資優選

【經濟日報╱■葉春智】 2013/09/08

甫邁入9月，眾多影響經濟發展的干擾因素接踵而來，國內外隱憂對房市亦造成衝擊，8月買賣移轉棟數各縣市均較前期萎縮一至三成不等。這些因素包括美國QE（量化寬鬆）政策退場疑慮持續升溫，造成新興市場股匯市逃殺潮，加上美國有意對敘利亞採取軍事行動，觸動油金雙漲等。

國內則有奢侈稅修法研議延長年限、增加買方課稅等政策不確定因素，內憂外患的情況下，造成國內外經濟呈現上下震盪。諸多利空罩頂下，使民眾對於整體經濟市場信心動搖。

雖然美國聯準會（Fed）年底前後將啟動QE退場機制，不過我認為，QE逐步退場，代表著美國景氣逐漸復甦，雖然短期面臨股匯市震盪，但長期而言，美國內部體質改善、經濟穩健成長，代表大環境景氣正在走向正軌，不再需要依賴印鈔救市，這對全球市場以及倚重外貿的台灣影響絕對是正面的。

再者，國人資金投注於房市的比例仍高，在央行穩健政策下，匯率及利率都相對世界各國穩定，即使利率有可能調升，不過仍須視國際大環境而定，因此我認為，未來低利環境變化並不會太大。

此外，歐美出兵制裁敘利亞傳聞不斷，市場恐慌氣氛升溫，石油價格一度衝高，雖然敘利亞原油產量不大，但由於中東地區地緣因素，軍事行動勢必對原油產量影響劇烈，將引爆資金逃命潮，資金持續流入黃金等貴金屬避險，8月底金價已突破1,400美元。

當金價上揚，美元恐貶值，依過去美攻打阿富汗、伊拉克經驗，若戰爭時間拉長，全球經濟不確定因素勢必日漸增加，進而拖累美國好不容易從谷底復甦的景氣，因此預估這回歐美盟軍若攻打敘利亞，將採取速戰速決模式，好讓美元貶值危機降到最低。

在多空拉鋸下，石油、黃金漲幅能維持多久呢？在變動不安的經濟市場中，我認為擁有保值抗通膨、長期又能穩健增值特性的房地產，仍是民眾投資工具最佳選項。

國內房市面臨奢侈稅修法加碼，日前舉行修法公聽會後，雖然產學雙方沒達成共識，但財政部已確立不廢稅、不分區課徵與不傷及無辜的「三不」立場，並傾向延長課稅閉鎖期，市場明顯瀰漫著觀望的氣氛，也讓自住客購屋剛性需求成為市場主流。

買不起蛋黃區的購屋族紛紛轉往外圍第一圈、第二圈覓屋，像是新北市、2014年年底將升格直轄市的桃園縣、以及台中市、高雄市的低基期低總價市場等，在公共建設利多的加持，以及擔心「現在不買、以後更買不起」的擔憂下，依然湧現不少看屋人潮，甚至台中高雄都出現低價屋的搶購熱潮。

綜觀國內、外經濟變動因素，全球景氣正邁入穩健復甦之路，雖然QE退場機制蠢蠢欲動，但台灣和東南亞市場相較，QE熱錢流入較少，對於台灣房市影響有限，加上大家所關心的利率調整動向並未實際成形，民眾實在不必過度恐慌，反而應及早布局，在基期偏低但有利多議題的區域取得良好的進場時點。

（作者是全國不動產董事長）

推防災型都更 內政部擬5年砸90億

自由時報記者徐義平／台北報導 20130805


台灣是地震災害的高風險區域，加上北部都會區住宅大多屋齡老舊，內政部長李鴻源日前語出驚人稱，一旦發生芮氏規模6.3地震，最慘將震垮4千棟大樓；因此，內政部研擬推出防災型都更，計畫5年砸下90億元更新雙北市約5500戶老舊住宅。


先尋3處安置地再拆遷


根據行政院主計總處人口普查資料，北部都會區住宅存量約378萬餘戶，其中屋齡超過30年的住宅，高達133萬餘戶，雙北市便有近95萬戶，占比近7成。因此，內政部鎖定雙北市為優先辦理防災型都更區域，預計砸下近90億元，在雙北市找尋3處安置基地，透過拆遷安置方式推動防災型都更。


根據行政院主計總處人口普查資料，北部都會區住宅存量約378萬餘戶，其中屋齡超過30年的住宅，高達133萬餘戶，雙北市便有近95萬戶，占比近7成。因此，內政部鎖定雙北市為優先辦理防災型都更區域，預計砸下近90億元，在雙北市找尋3處安置基地，透過拆遷安置方式推動防災型都更。


根據內政部初步規劃，防災型都更將採兩種方式進行，第一種是拆遷安置方式，先選定具危險、急迫性及易推動地區優先推動示範更新地區，以500戶基地大小為原則，接著找出拆遷安置基地，北市找1處、新北市找2處，規模合計2.5公頃（換算約7562.5坪），興建安置住宅優先安置拆遷住戶。


中低災害區提高耐震度


第二種方式則是針對老舊建物提高耐震強度，主要鎖定中低災害地區，如建築物老舊，未達更新年限或整合不易更新改建的建築物，可透過老舊建物提高至5級耐震強度工程補強或修繕來改善，以降低建築結構面對地震災害侵襲之影響。


目前規劃北市及新北市政府各加強200棟（約2000戶住家），共計400棟（約4000戶住家）。


業者表示，其實所謂拆遷安置方式類似台北市過往的「整建住宅」模式，整建住宅早年是市府為安置公共工程拆遷戶，隨著時間久遠，違章建築與違規使用情形普遍，可能淪為難民營很難管理，必須要考量管理規範。


建商建議提高容積獎勵


不過，建商普遍肯定防災型都更的構想，冠德建設副總經理洪錦欽指出，新北市日前已針對「防災型都更」發布新聞與推動內容，對於新北市政府將都更面積從1000平方公尺（換算約302.5坪）縮減至500平方米（約150坪），加上以政府利用專案方式進行，應可縮短都更審核流程與所費時間經，容積獎勵更從15％提高20％，應可增加「防災型都更」的成功機會。

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打炒房 金管會盯上不動產信託

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013/08/30

繼銀行不得受理建商以不動產信託受益權融資後，金管會昨（29）日發函從嚴規範保險業投資不動產信託受益權，金額不得逾保險業資金2%，且禁買具有預售屋履約保證的不動產信託受益權，以防堵政府打炒房政策出現漏洞。

近來多家壽險公司相繼公告投資建商出售的不動產信託受益權，金管會也特別要求，保險業已投資的不動產信託受益權不符合新規定者，即日起不得再新增投資。

金管會官員表示，不動產信託受益權主要有兩大類，一種是具有履約保證機制的預收款信託，如預售屋等；另一種則是，不動產開發案的不動產信託受益權，如合建案、都更案等。

以合建案為例，地主與建商彼此為確保相關款項可以用於興建案，建商會將土地及融資款項信託給銀行，再由銀行依工程進度撥款給建商。

金管會擔心，建商在取得一般土地建物融資後，如果再藉由不動產信託受益權的設質或轉讓，向銀行取得資金，恐怕有額外取得不動產開發案的興建資金，或提前實現其建案收益的情事，也會有擴大銀行業不動產授信風險之虞。

因此，金管會上月發函，禁止銀行受理建商以不動產信託受益權為擔保，再向銀行取得周轉金。由於建商也會把不動產信託受益權賣給保險公司，套取資金，金管會決定一併控管。

金管會昨天發函明訂，保險業不能投資具有預售屋履約保證機制的不動產信託受益權；保險業投資不動產信託受益權，連同無信評或信評未達twBBB－等級的受益證券投資金額，合計不得逾保險業資金2%。

保險業資本適足率（RBC）未達200%者，不得投資不動產信託受益權；不動產信託的受託機構，長期債務信用評等達twBBB＋等級或相當等級以上。

除此，保險業應訂定投資不動產信託受益權的處理程序，並提報董事會同意通過後，才能辦理不動產信託受益權的投資；保險業在每筆個案投資時，應確認該不動產已完成信託程序及取得建造執照，才能投資該不動產信託受益權。保險業投資不動產信託受益權時，應指派具有相關從業經驗或專業訓練人員負責。

廠房閒置半年 強制鑑價收買

記者潘羿菁／台北報導   工商時報 A4  綜合要聞  20130730 


廠商投資缺地，加工出口區也要提高區內土地使用效率。加工出口區管理處長黃文谷昨天表示，一旦發現廠房閒置長達半年以上，政府將有權強制鑑價後並收買。

加工出口區內土地只能出租，進駐廠商都必須要與加工出口區訂定土地租賃契約，並以10年為一期。

黃文谷表示，現行合約有規定，廠商如果在半年內沒有投資，2年內投資沒有落成，政府將可以取消合約關係，廠商所繳交的土地保證金也會一併沒收，因此若有不肖業者想要炒地皮，其可能性幾乎沒有。

但是問題較大的是，有些廠商因經營不善而歇業，或者是暫緩生產，加工區內的土地上有廠房等建物，而建物是屬於業者的資產，黃文谷說，政府想要收回土地，就要思考這部份問題。

黃文谷指出，因應這種情況，經部研議針對低度開發的廠房，有權強制鑑價，並依據鑑價結果強制價購。

至於低度開發的定義，加工出口區傾向認定，廠商已經沒有按照投資計劃按步就班進行，其時間長達半年以上，就有可能納入列管範圍。

不過黃文谷坦言，對於已經進駐的廠商，必須要等到業者需要更換土地租約，才可能加註上述條款要求遵守。

財長：囤房多 奢侈稅只修不廢

【聯合報╱記者林政忠／台北報導】2013.07.29


財政部八月中旬將召開奢侈稅座談會，財政部長張盛和重申，奢侈稅「只修不廢」，因為若以身分證歸戶，全國約廿五萬人擁有三間以上房宅、數千人擁有八至十間房宅，「囤房的情形很多」。

張盛和透露，財政部委外研究發現，房仲業不僅新開家數多於關門店數，營建業還是近期國內「最賺錢行業」，代銷業者也支持奢侈稅穩定房價的成效，顯示奢侈稅並未衝擊房地產業。

他說，奢侈稅上路以來也達成政策功效，包括：一、房屋量縮、房價平穩，若無奢侈稅，房價將暴漲。二、量能課稅，大部分都課到高所得者，全國五分位的貧富差距，也從六點一六倍縮至六點一四。三、自住比重提高，抑制投機需求。

張盛和坦言，奢侈稅也有缺失，例如：非都市計畫土地、工業用地被炒作，奢侈稅就課不到，未來將納入修法課稅；學者也提出奢侈稅四大修正方向，包括：課稅範圍擴大、課稅年限延長、增加首購或非自願性換屋等豁免對象、專案審查。

張盛和說，「我心中已有兩套版本」，但財政部會先聽取各方意見，目前沒有預設立場。

旅館擴張 五都最夯

【經濟日報╱記者陸煥文／台北報導】20130719

來台旅客逐年成長，掀起國內飯店投資熱潮，旅館商業公會全聯會理事長徐銀樹表示，去年共有126家一般旅館成立，創歷年新高，在陸客效應下，旅館投資地點以五都市區最熱門，有50間房間的旅館成為市場主流。
根據觀光局統計，去年國內共有126間一般旅館成立，全台合計規模達2,746家，是歷史高峰。以地區來分，五都包辦前五名，接著是宜蘭、花蓮、南投等觀光景區，估計在2016年以前，每年都會新增超過100家旅館、投資規模逾200億元，若加上觀光旅館投資，每年投資規模可達500億元。
徐銀樹指出，目前飯店投資以台北、新北市、台中、台南、高雄市為最大宗，主因五都國際旅客較多，客源不虞匱乏，且以改裝旅館最普遍，可以最低的成本在短時間內營運。去年新成立旅館以台北市27家排名第一，第二名是高雄市19家，台中、台南、新北市各有11家。

財部防工業區炒地 擬課奢侈稅

記者林淑慧╱台北報導 中時電子報 20130719

財政部有意將工業區用地及農地納入奢侈稅課徵範圍。委外研究報告指出，工業區用地未課奢侈稅，導致炒房資金大量湧入，造成工業區養地風潮日熾，不斷哄抬價格，建議納入奢侈稅課稅標的，鮭魚返鄉的企業可望受惠，也有利於產業的正常發展。
財政部近半年委外進行奢侈稅研究，除分析奢侈稅對國內房價、不動產交易量的影響外，為避免量化研究恐有盲點，研究團隊更訪問企業、建設公司、房仲業等代表，並將訪談結果呈報財政部。
奢侈稅實施已屆兩年，上路至今風波不斷，市場反對聲浪不斷。不過，透過實際走訪不動產相關產業，發現也有企業、小型建商、房仲業代表，肯定奢侈稅的功效，連研究團隊也感到意外。
財政部也指出，奢侈稅實施後，炒房資金轉戰至法拍市場，專門收購工業區用地，再將土地上的廠房拆除，成為素地之後再轉售，轉手暴利歸私，政府一毛也課不到。
另外，依據研究訪查結果，楊梅地區的農地，近期的行情價已飆漲到1坪10多萬元，幾乎可比建地價格，同樣成為奢侈稅課稅死角。
政府急於打破悶經濟，鼓勵台商鮭魚返鄉。
研究報告指出，工業區用地未納入奢侈稅課徵範圍，不少炒地皮的廠商捧著大把資金湧進圈地，搶到土地之後就轉手出售，讓真正有建廠需求的業者被排擠在外，成為台商返台投資的絆腳石。
投機客靠養地賺錢，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外，不利政府招商引資。研究團隊也建議，奢侈稅應擴大課徵範圍，以導正養地哄抬價格的亂象，對需地孔急的台商來說，找地設廠的成本及風險將因此降低。

奢侈稅修法 拚年底過關

記者林淑慧／台北報導 工商時報 | A2 火線焦點 20130718

外傳財部將仿照香港、新加坡對不動產買家課稅，財政部賦稅署副署長許慈美昨（17）日表示，此為學者介紹國際課稅制度，財政部無特定立場，是否採納仍須考量國情，強調未必所有國外立法都可沿用於台灣。
財部預計8月中召開奢侈稅公聽會，將邀請內政部、央行、經建會及業者代表討論，將在彙整各界意見後，盡速研擬奢侈稅修法草案，希望能在9月立院新會期開議前達成共識，送出修正草案。立院若在年底前完成奢侈稅修法，明年新制即可上路。
許慈美強調，香港、新加坡對買方課徵額外印花稅有其背景，台灣是否也有相同背景仍須考量，並非國外所有立法、課稅制度，都能橫向移植到台灣實施。
她強調，有關奢侈稅的檢討及修法方向，財政部目前還在評估階段，並未預設立場，財長張盛和也未對學者建議做出明確政策指示。
　自前年（100）年6月上路至今年6月底止，不動產奢侈稅收達57.53億元，五區國稅局也加強奢侈稅查緝補徵，至今年6月底止，共查獲1,224件奢侈稅逃漏稅案件，補稅金額總計6.21億元，罰鍰5.92億元，三者相加為69.66億元，雖然遠低於當初立法預期，不過許慈美表示，全國建物移轉在奢侈稅實施後已減少12.36％，房價有趨穩現象，有繼續推動必要。

可依公告現值計價

記者呂雪彗／台北報導 工商時報 A21 稅務法務 20130716

行政院昨（15）日審查國有財產法58條修正案，將增列一項公共工程拆遷戶安置國有土地轉讓計價方式，同意依地方所有土地認售計價的方式辦理，即國有財產署可依公告現值讓售安置國有地予拆遷戶。
官員說，這一條文修正是為解決歷史問題，但未來應不致再有此狀況。
因此可利用這項條文的戶數相當有限，國有財產法已立法，不會再發生因公共工程使用國有土地將拆遷戶直接安置情況，因為依現行法律使用國有土地都必須撥用。
此外，財政部也會要求，必須82年以前有使用事實的人，才能租售國有土地。
官員說，民國四十幾年，政府為拓寬羅斯福路早期拆遷戶居民直接安置在五分埔的國有土地上，但有些土地為北市府所有，有些屬國有財產署，有些台灣省府土地，但後來安置戶陸續要求由租轉售，北市府、教育部先後以公告現值出售。
但國產局卻以市價轉售，面臨不同機關採取不同計價方式，引起民眾不斷陳情。
為解決歷史因素，財政部提案修改國有財產法58條，在國有財產計價方式的但書上增列一項，同意對82年以前使用國有地安置的拆遷戶，可依地方所有土地讓售之計價方式辦理，即國產署可依台北市的公告現值轉售國有地予拆遷安置戶。
政院擔心此一條文修正，是否會有人誤解，只要公共設施需要，都可要求地方政府將拆遷戶安置在國有土地上，以便日後要求用公告現值轉售國有地。不過，財政部表示，不會出現此一狀況。
至於過去已採用市價讓售拆遷安置戶，是否會回頭要求政府需補足差價，財政部表示，買賣屬私法行為，不能再回頭要求政府補足差價。

都市地價指數 桃園擠下金門

【聯合晚報╱記者舒子榕╱台北報導】 20130715

內政部今天發布最新一期的都市地價總指數，本期總指數與上期比較，上漲幅度為3.82%，其中，上漲幅度桃園縣5.79%居首，接下來依序是前兩年的榜首金門縣、新北市、苗栗縣；內政部坦言，比起過去幾次的上漲幅度，這次都市地價總指數的上漲幅度「稍微比較高一點」，猜測與實價登錄有關。

內政部今天發布的都市地價總指數顯示，近來炒聲震天的桃園地價，果然超越了前兩年的榜首金門縣。桃園縣政府則表示，應與五楊高架(圖)及機場捷運等重大工程進度有關。 報系資料照

內政部今天發布的都市地價總指數，統計期間自去年10月1日至今年3月31日，本期都市地價總指數上漲幅度為3.82%；按不同使用分區來看，住宅區指數較前期上漲3.87%、商業區指數較前期上漲3.53%、工業區指數較前期上漲4.17%。

內政部指出，上漲幅度較大的縣市，包括桃園縣上升5.79%，金門縣上升5.31%，新北市上升5.15%，苗栗縣上升4.72%。內政部特別指出，依桃園縣政府分析，是因整體開發案陸續開辦、國道1號五楊高架完工通車、機場捷運興建等因素，帶動周邊地價，漲幅相對顯著。

內政部今天發布的都市地價總指數顯示，近來炒聲震天的桃園地價，果然超越了前兩年的榜首金門縣。桃園縣政府則表示，應與五楊高架及機場捷運(圖)等重大工程進度有關。 報系資料照

前兩年漲幅居首的金門縣這次漲幅仍高，應與越來越多觀光飯店開始興建，帶動整體地價上漲。漲幅居第三位的新北市，上漲較多的區域是淡水、林口、新莊、三重等大台北周邊地區，漲幅都超過6%，相較之下，台北市漲幅約3%。

內政部進一步表示，尤其是淡水地區，因為捷運沿線交通便利，且總體房價較低，近年來吸引不少購屋族進駐，至於林口、新莊等地也因為有捷運，進一步帶動房市需求，至於蘆洲、土城、八里等區域，上漲幅度也差不多達到5%，可說是也有顯著上漲。

內政部分析漲幅較往年高的可能因素，內政部表示，包括某些地區的公共建設越來越完善，生活機能改善，帶來正面影響，造就地價上漲的條件，此外，內政部不排除因為實價登錄在101年8月上路後，行政部門調查交易價格的資料增加，且更貼近市場價格，因此指數上漲不能解釋為打房成效不彰。

內政部說，都市地價的性質類似物價指數，每年發布一次，都市地價是將各縣市的都市計畫範圍內，住宅區、商業區、工業區土地，選取具有代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，據以算出土地價格在一定期間內的相對變動百分數，這一期都市地價總指數今起上內政部網站查詢。

16日新豪宅實價揭露 成指標

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】 20130714
為增加房地產市場交易資訊揭露速度與透明化，內政部實價揭露自7月起由每月公布一次，改為每月1日及16日公布二次，周二（16日）公布之最新實價資料量價，其中新完工的豪宅社區是否揭露及其揭露價格，將成為房市市場指標，亦是市場觀注焦點。

自去年8月實施房地產交易實價揭露以來，區域行情及特定社區或物件價格，成為購屋人參考最重要依據，也讓過去不透明的房價行情透明化，壓縮業者炒作膨風空間與房屋賣方的離譜開價，例如日前勤美璞真揭露4樓成交價為每坪179萬元，和過去部分業者宣稱的每坪300萬元差距甚大，而過去曾揭露的一些豪宅成交價格與業者當時開價價差四、五成，也都讓天價豪宅行情鬆動。

完工交屋多時的頂級豪宅如「皇翔御琚」和「文華苑」等，當初在銷售時屢創高價，迄今都尚未有個別戶揭露實價，業者認為，16日公布的揭露資訊是否包含這幾宗指標豪宅，以及這些豪宅案的價格落點，將會直接影響高端房市買氣及高資產買方的購屋意願。

不過，內政部的「選擇性揭露」、「揭低不揭高」的作法，並據此宣稱政府打房成效，也引起市場的質疑，據了解，地政單位人員在登錄時，會剔除最高和最低的5%和一些特殊案件，如親友間的低價買賣等，遇「超高價特殊案件」也會專案查核。

服貿、台紐協議 不動產利多

記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年7月13日

 

繼兩岸簽署服貿協定後，台紐經合協議也正式簽署，加上台星經濟夥伴協議（ASTEP）也推動於近期簽署，外商商用不動產顧問集團對於台灣店面、辦公市場，予以正面評價，預期1至3年將成為推升商用不動產市場的一大助力。

美商高緯環球國際物業（Cushman & Wakefield）台灣分公司董事總經理林志冠表示，一旦上述協定開始生效，相信將會有來自中國大陸、紐西蘭、新加坡的企業來台設置辦公室或營運處。

林志冠指出，依往年經驗，短期內剛進入台灣市場的外資企業，將以「試水溫」策略，初期需求將以租用小坪數的辦公室居多，因此小坪數的辦公室需求將大增；長期來說，這些企業如果看好未來在台灣的發展，將會有另一波增租的需求。

高緯指出，以台灣進入兩岸簽署ECFA來說，這4年不少陸企來台設置辦公事或營運處。根據經濟部投審會最新的資料，自2009年至今已核准396家陸資企業來台設立，其中265家在台灣設有辦公室或辦事處，選擇落腳台北市的陸資企業，就囊括約50％。

高緯的最新調查顯示，陸企進駐台北市辦公室的首選前三名主要辦公商圈，分別為民生敦北區、信義區及內湖區。其中承租A級辦公大樓的陸企約僅16％；其餘大部分的陸企，仍選擇在B和C級的辦公大樓營運。

值得注意的是，中國國際航空在台辦公室，最近已從民生敦北的B級辦公大樓、搬遷至信義計畫區頂級辦公大樓「TAIPEI 101」。這顯示，上一波藉由ECFA登台的陸資企業，已從「試水溫」時期，轉入提升辦公室品質及提高付租意願的階段。

更值得期待的是，兩岸服貿協定的簽訂將開放更多的大陸產業來台投資、並鬆綁其投資限制，其中以商業服務業、通訊服務業、營造服務業及金融服務業的付租能力較高，預期可為商用不動產租賃市場注入新的需求。

美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，根據仲量聯行最新評估兩岸服貿協定和台紐經合協定簽署後，受惠最大的商用不動產類型，將涵蓋觀光旅遊、醫療、銀行保險；中南部文創、劇場等產業也有機會受惠。

賣屋課奢侈稅 可抵綜所稅

【經濟日報╱記者吳泓勳／台北報導】20130704

財政部賦稅署副署長蔡碧珍昨（3）日表示，財政部最快明天將發布解釋令，個人出售不動產，如果符合奢侈稅條件所繳納的稅額，在「房屋獲利」部分，可認列為費用，在計算財產交易所得中扣除，並將溯及既往，民眾可持繳納證明到國稅局辦理更正。
蔡碧珍表示，出售不動產主要分為土地、房屋兩部分，出售時的房屋獲利部分，將列入個人財產交易所得課徵綜所稅，而土地獲利則課徵土地增值稅。
蔡碧珍表示，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，個人出售房屋的財產交易所得計算，應該以交易實際成交價，減除原始成本及必要費用的餘額課徵綜所稅。
蔡碧珍指出，財政部最快明天將發布解釋函令，針對個人出售不動產，如果過去因為符合繳納奢侈稅條件而繳納稅額，基於量能課稅原則，民眾可在計算綜所稅財產交易所得時，認列為費用扣除，並可溯及既往，民眾可持奢侈稅繳納證明到國稅局辦理更正。
財政部舉例，某甲先生出售名下不動產，而土地與房屋契約屬分開出售，該筆房屋買進一年之後以1,000萬元出售，依照奢侈稅條例，一年內出售稅率為15%，得出奢侈稅額150萬元。
而計算財產交易所得時，包含該房屋原始成本600萬元，以及仲介、移轉等費用共50萬元，再加上函令解釋將奢侈稅額納入費用計算，餘額則為200萬元（1,000萬元－600萬元－50萬元－150萬元），因此財產交易所得額為200萬元。
財政部說明，實務上如果土地與房屋一同出售，稅務機關將以土地公告現值加上房屋評定現值作為分母，以房屋評定現值為分子，估算不動產的房地比，計算出財產交易所得費用扣減額度。
財政部表示，根據奢侈稅條例，個人出售房屋，持有期間在一年或兩年以內，須依銷售實際價格，按15%或10%稅率課徵奢侈稅。

晶華集團進軍東歐 酒店式住宅熱銷

【聯合報╱記者陳景淵/台北報導】20130704

觀光股后晶華（2707）旗下麗晶酒店前進東歐黑山共和國，攜手「台灣蘇富比國際物業顧問」推出「黑山港麗晶酒店」，屬於酒店式住宅，預計明年7月開幕。晶華集團董事長潘思亮說，麗晶酒店首度布局東歐就傳出捷報，「第一期已經銷售9成」。
黑山港麗晶酒店共6層樓高，臨水岸第一排，麗晶酒店不負責銷售，只負責物業管理，共擁有80個房間，其中53間為「酒店式住宅」對外銷售，格局分1到4房，大小為12.5坪到165.15坪，每坪單價約台幣80至145萬元，第一期銷售僅剩7戶。
潘思亮表示，買主通常都是度假使用，不長住的情況下，甚至可以隔成兩個房間，一間度假住，另一間出租，額外收取租金。潘思亮認為，歐洲因為金融風暴的關係，資金從銀行轉出來，「有現金收入的不動產，成為最好的投資工具。」目前第一期酒店式住宅，相較開賣階段，每坪已經漲了7千到8千歐元。
黑山港麗晶酒店位於黑山最著名的科托爾灣碼頭，海岸線長62公里的科托爾灣為世界遺產之一，是地中海東部地區最大的天然良港，一直是東歐度假勝地，電影《007皇家夜總會》部分場景就選在該港拍攝。晶華集團會跨海選定黑山港推出麗晶酒店，潘思亮說是該區相較稅比較低，同時該國使用歐元，流通性大。
此外，晶華海外布局持續擴大，預計9月會在峇里島推出villa飯店。德國及坎城兩地，也計畫推出酒店。

高鐵烏日站擬建超級購物中心

記者蔡惠芳／台北報導20130704 | 工商時報 | A5 綜合要聞

美商仲量聯行看好台灣高鐵通車以來，已改變西部走廊成為一日生活圈，正計劃整合金融壽險業，鎖定高鐵台中烏日站的車站專用區8.8萬坪土地，擬採設定地上權模式，引進總投資金額200億元，開發大型購物中心、Outlet和主題樂園等服務業進駐。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，這項計畫若成形，將可開發規模超越一座TAIPEI 101大樓，總樓地板面積逾10萬坪的超級購物中心園區，媲美全世界規模最大的大型購物中心-美國「Mall of America」。
趙正義指出，仲量聯行已邀請有意投資的金融保險業，並獲得高度興趣和首肯。由於土地為台灣高鐵公司所有，也已取得高鐵董事長歐晉德的支持和同意。若順利推動，將可望引導金融保險業的龐大游資，進駐大型產業開發計畫，並在高鐵各站區的商用不動產開發時機趨於成熟之際，活化車站附近的資產。
趙正義指出，兩岸正式簽署服貿協議後，已有陸資企業委託評估在高鐵沿線中南部都會區，物色適當地點，設置大型觀光醫療園區，也是高鐵車站專用區引進更多元大型產業進駐的另一契機。此外，仲量聯行協理林大喬表示，台北都會區可預見的是，企業辦公室「總部化」趨勢來臨，未來1至2年將愈來愈明顯。

看好雙北「標地女王」不南進

劉曉霞╱臺北報導

近年不少大型建商包括華固、長虹都前往桃園、高雄獵地，不過仍有建商固守雙北，認為北部市場相對穩定、安全。素有「標地女王」之稱的力麒建設董事長兼總經理郭淑珍就指出，「考量過去中南部房價下跌，無法脫手的慘況，暫不考慮前往中南部獵地。」

不少北部建商只看好雙北市，寧願留在雙北覓地。（圖／范厚民攝）

郭淑珍透露，曾有意買桃園青埔靠近捷運站土地，當時地主開價每坪60萬元，考量桃園房價炒太高，建商早已在此囤地，力麒進去只是墊高、支撐房價，最後決定放棄。

郭淑珍說，考量過去中南部房價下跌，無法脫手，仍採取較穩健策略，近來積極在新北市如新莊副都心、蘆洲等處看地。

不僅是力麒將重心放在北部，昇陽、冠德、亞昕和日勝生也持續看好北部。昇陽建設總經理簡伯殷就坦言，目前暫無考慮往南部興建住宅，考量北部市場相對穩定，未來南部只考慮做商辦。

亞昕開發董事長姚連地也說，短期內沒打算去中南部獵地，「亞昕後續會有數十億元預算持續鎖定雙北市獵地，尤看好機捷沿線。」

冠德建設業務部經理周大鑫指出，先前冠德有去高雄看地，但考量雙北客層穩定，操作大臺北區域較上手，未來仍以雙北推案為主。日勝生總經理沈景鵬說，過去日勝生住宅推案以北部為主，北部就業人口多，需求也高，相對商機也多，但未來不排除前往中南部獵地。

保險業買房產 金管會配套從嚴

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】20130606
保險業投資不動產收益率門檻放寬條件，金管會決定從嚴。根據最新出爐的「金管會版本」，收益率若從現行2.875%降到2.375%，計算保險業資本適足率（RBC）的風險係數的加碼幅度，最高將倍增。
收益率門檻放寬後，保險業可投資的不動產標的將增加，有助注入商用不動產市場資金，但資本雄厚保險公司才能受惠，議價能力也較強。
在保險業者積極爭取下，金管會上個月初同意壽險公會提報的投資不動產自律規範，解除保險業暫停投資國內不動產的禁令，原本投資國內不動產的最低收益率標準，金管會也打算在提高計算RBC的風險係數前提下，從2.875%降至2.375%。
但因金管會內部對保險局與壽險公會協調出的風險係數加碼版本還有意見，決定請保發中心重新評估，使得收益率門檻放寬至今仍未上路。
金管會官員昨（5）日表示，保發中心已計算出最新版本，金管會將以此版本跟壽險公會協商，聽聽業者意見後，再作最後決定。

人頭養房避奢侈稅 連補帶罰

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】20130605
以人頭養房規避奢侈稅，財政部祭出實質課稅原則，稅捐機關將追查買賣資金，找出幕後實際售屋獲利者後，仍要課徵奢侈稅並加處三倍以下罰鍰。
財政部指出，奢侈稅避稅案件種類極多，包括外界盛傳「先租後售」、「假信託、真買賣」或是利用名下沒有房屋的親屬或人頭，頻繁且短期買賣不動產的行為，都是稅捐機關查稅的對象，規避奢侈稅不如想像中容易。
財政部已啟動奢侈稅的修法工作，等待學者7月下旬提出改革研究報告後，朝「只修不廢」的方向，修改「特種貨物及勞務稅條例」（即奢侈稅）。財政部說，坊間常見的避稅個案，也在研究之列，若有明顯避稅，稅法卻無從課稅的行為，將在改革奢侈稅時納入修正範圍。
據瞭解，各國稅局均發現有人利用經濟能力不佳的「人頭」養房避稅案件。這類避稅手法多數是借用人頭名下沒有房屋之便，由人頭出面辦理買賣手續，部分案件買賣期間雖不超過半年，依法仍可免課奢侈稅。
財政部指出，稅捐機關對於親屬間贈與不動產，或失業、經濟能力較弱者，名下持有房屋且在短期內出售的案件，均會詳查其資金流向。屬於刻意避稅的交易，縱使其形式上符合「名下只有一屋，且為自用住宅」的免稅要件，按照實質課稅原則，稅捐機關不僅可以補徵實際售屋者奢侈稅，還可以加罰三倍以下罰鍰。
財政部高雄國稅局即有一宗案例，有納稅人甲在2011年3月買賣取得一戶不動產，計畫透過仲介出售，因其弟名下無房屋，在同年9月將不動產先贈與登記給其弟，再在次月以其弟名義訂立不動產買賣契約書出售房地，經國稅局查獲後，遭補稅送罰。

圓買夢！相同預算坪數更多 8成民眾願意跨區購屋

鉅亨網記者郭幸宜　台北2013/05/13

面對「居高不下」的房價，買房對於受薪階級的上班族而言儼然成了「不可能的任務」。而根據調查，為一圓買房夢，有近8成民眾願意「跨區購屋」，主要原因不外乎，房價負擔較輕，且相同的預算，跨區買屋可購買坪數也相對較大。

根據房仲業者針對全台網路會員調查，在有限預算內，在有意購屋地區找不到理想物件，則有79%的民眾「不反對」(非常願意、願意或普通)轉往鄰近機能相近且房價較低的地區購屋，其中42%的受訪者認為，跨區購屋「可購買坪數」更多，是吸引其跨區購屋的最大誘因。此外，「可購買產品選擇變多」以及「可購買屋齡更新」也是吸引民眾跨區買屋的原因之一，其占比分別為29%、25%。

房仲業者表示，在預算有限、房價又節節攀升情況下，讓民眾居住空間日漸遭壓縮，有逐漸被壓縮的跡象，對於多數的購屋者來說，如何在有限的預算內，購足最多的使用空間，就成了當務之急。

房仲業者進一步指出，儘管央行打房不手軟，但觀察近2年全台主要都會區房價，平均仍有2成漲幅，在房價看回不回且剛性自住需求仍在情況下，導致房價漲勢未歇，讓口袋不深的人可能在原先有意的購屋區域無法找到符合總價預算的產品，進而轉往鄰近機能相似，但房價較低的區域看屋及購屋，且該趨勢有越來越明顯的現象。

以4月台北市中心5年內的大樓產品為例，信義區平均成交每坪高達114.2萬，但同樣位於市中心的中山區，平均每坪僅83.6萬，價差高達27%。而若以2千萬的購屋預算換算，在中山區可以多購得6.4坪的居住空間，幾乎等於一間主臥室的大小，也無怪乎跨區、跨產品購屋變成近期市場的潮流。

不過，跨區購屋也非人人愛，調查指出，仍有21%受訪民眾表示，即使鄰近區域機能相近且房價較低，仍不願意跨區購買，黃舒衛表示，針對這些受訪進一步分析，主因在於「通勤時間拉長」，占比達36%。

但房仲業者認為，為因應高房價，政府近年不斷釋出多項捷運等交通建設，預期將有助於逐漸消除民眾此項顧慮，未來待各項建設完備後，民眾跨區、跨產品購屋的趨勢將更加明顯，建議有意購屋者可多留意此趨勢，瞄準捷運站、火車站、輕軌等周邊站點，作為購屋的挑選依據，相對有利。

檢討「奢侈稅」漏洞，落實居住正義

中央日報特稿/智庫論壇/謝明瑞 國立空中大學商學系副教授周信佑　國立空中大學講師2013/5/4

都會地區房價偏高一直是民怨的主要項目之一。近年來，在亞洲的許多國家，房地產市場也都發生交易過熱及人為炒作問題，為了防止經濟成長所帶來的不當房價之波動，各國紛紛對房地產的交易加重課徵相關租稅等策略，以提高交易成本，遏止投機炒作。

我國政府在祭出多種金融政策仍無法阻止房價的再三起漲後，為健全房市，扼止短期頻繁買賣非自用房地產的亂象，參考香港和新加坡的作法，訂定「特種貨物及勞務稅條例」，針對不動產的投機性交易課徵「特種消費稅」（簡稱「奢侈稅」），期能扼止房價飛漲，促使房屋市場朝健康常態方向發展。

「奢侈稅」，其課徵對象包括非自用住宅、可供建築空地、商業大樓等都市。依持有時間在1年以下課徵15%，持有1至2年課徵10%。這個稅，是每一次在短期內移轉時，不論賺或賠，都要課徵，屬於「交易稅」性質，且採主動申報制，若被查出沒有申報，除了補稅外，另有1倍罰金，若是有申報但漏報，罰金為0.5倍。

自民國100年6月1號起上路，實施至今年1月共計20個月，全國房市呈現「價穩量縮」。每月全國建物買賣棟數呈減少趨勢，改善交易過熱現象，其中臺北市及新北市減少幅度最大，以101年與前(100)年五大都會區的買賣交易數量結果做比較，台北市交易量減少39.1%，新北市減少36.08%，高雄市微降0.62%，台中市下降15.21%，台南市小降3.7%，移轉棟數減少主要在雙北市，顯示奢侈稅抑制炒作最明顯地區仍在北部；再者，這段時間「奢侈稅」總共收到67億多元，其中以不動產占最多達45億元，進口小汽車21億元居次，遠較財政部以原交易量估「奢侈稅」一年可達150億元少，顯見「奢侈稅」開徵後，確實有發揮遏止短期炒作效果；另從購屋動機分析，為「投資」而購屋者明顯減少，但為「自住」而購屋者則穩定成長。由這三點觀察，顯見「奢侈稅」已發揮短期遏止房市投機炒作之效果，且不影響自住購屋意願。

今年6月奢侈稅實施即將滿兩年，財政部擬將奢侈稅轉型。張盛和部長就指出財政部已將奢侈稅委外進行檢討，預計在立法院下個會期就會提出奢侈稅修正草案，檢討方向分三方面，首先是將規範不清楚的地方補強，第二是考慮延長要課奢侈稅的持有年限（現行規定是2年），第三則考慮虧錢與不得不賣的不動產，不要因奢侈稅而被鎖住。

這三個面向都相當正確。首先，稅賦是影響房市變動最主要因素，購屋人為了規避奢侈稅的課徵，在不動產業者的規劃與建議下，所謂的「奢侈稅避稅教戰守則」應因而生，其中，較常見的避稅模式包括：

1.養人頭戶：以別人的名義購屋，藉以規避二棟房子所可能付出的高額賦稅；

2.買二賣一：在買第二棟房子的同時，也賣出已有的房子，保持名下僅有一棟房子的情形；

3.不動產信託：交由第三公證人處理，待兩年過後再重新轉回自己所有；

4.假離婚：以假離婚來達成擁有兩棟房地產的事實，並藉以規避「奢侈稅」。

其中以第一種、第二種和第三種情況最為嚴重，目前財政部和各國稅局訂定的稽核標準，規定個人一年內出售房屋六棟以上，才會被視為營業行為，列為查稅對象，調查買賣房屋資金流程與頻率。換句話說，若透過養人頭戶，讓一個名下沒有房地產的自然人，將其戶籍遷入待售的房屋內，一年內買賣不超過六戶，仍可規避掉「奢侈稅」；買二賣一，亦可採類似的方式操作。這些過於寬鬆的規範或缺乏稽核人力的情況，讓「奢侈稅」的作用大打折扣，也提供投資客持續炒作房地產的空間與養分。

其次，考慮延長要課奢侈稅的持有年限，這也是一個很好的觀點。以香港為例，房產調控新政就是在既有最高4.25%印花的稅基礎上，向六個月內、6－12個月及12－24個月內轉售住宅開徵「額外印花稅」，稅率分別為15%、10%和5%。由於房價仍無法獲得很好的控制，香港更於101年10月27日起，將應課徵「額外印花稅」之短期持有期間由2年延長至3年，另對非香港永久居民及公司在香港購屋者再加徵15％額外印花稅；新加坡為了穩定房市，亦將房產轉售的印花稅在4年之內轉手由3%大幅提高，分別為第1年16%、第2年12%、第3年8%、第4年的4%。顯見延長課奢侈稅的持有年限有其合理性。

至於考慮虧錢與不得不賣的不動產，不要因奢侈稅而被鎖住，亦即排除買賣虧錢還要被課奢侈稅的問題。這個建議是很合理，尤其是目前已有實價登錄的機制，可以排除大部分買賣價格造假的情形，但仍須加強查核， 並訂下相關罰則。像最近幾年經濟大幅崛起的大陸對於都會地區的房價，均施以相對嚴格的管制，包括購屋者需繳交五年的納稅證明，調高自備款，以及實施限購等，近期更推出新的政策「國5條」，針對二手房交易，差價多課20%的稅金。這項規定也是針對有賺錢的房屋買賣才進行課徵。

從國內經濟成長的觀點，房地產市場發展是一把雙刃劍，它可以是經濟景氣的火車頭，但也經常是造成經濟崩壞的重要因素，如日本1989年泡沫崩潰，造成了二十餘年經濟不振，嚴重傷害日本經濟；美國2008 年的次貸風暴，受房地產泡沫的影響，形成海嘯席捲全球；現在仍未落幕的歐債危機，其中的西班牙與愛爾蘭，房地產價格被吹脹後，再回到原位，嚴重影響該國的經濟，甚至造成主權債務危機。因此，匡正房市畸型現象，促使房地場市場理性、健康的發展是政府不可推託的職責。在「奢侈稅」即將屆滿兩年之際，未來檢討奢侈稅時應多加考量，盡可能將這些漏洞填補，使「奢侈稅」在國內房地產尚未核實課稅之前仍能發揮其應有之效果。

【中央網路報】