ERA小豪宅之台北摩根篇

臺灣都會豪宅的世界標準

各國豪宅之所以能夠成為投資品，也是因為頂端豪宅一直有非常明確的購買群體。然而，所謂的豪宅定義，業界一直爭論不休，但實際上並無絕對的標準，也不能單純地以價格或是面積去界定。

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

論豪宅，目光看向全世界，倫敦海德一號公園，以白金漢宮、大英帝國自然史博物館、泰晤士河為伴；看向中國，北京釣魚台柒號院，位處中央政務區核心、玉淵潭公園北岸、又與著名的科技文化區「海淀區」相鄰。還有香港的貝沙灣、上海的翠湖天地。它們擁有的不僅是地段，它們相伴的是一個城市，乃至國家的政治、文化核心。多年來，高資產人士對於提升居住標準的迫切，為都會中豪宅提供了一定的需求成長空間。

各國豪宅之所以能夠成為投資品，也是因為頂端豪宅一直有非常明確的購買群體。然而，所謂的豪宅定義，業界一直爭論不休，但實際上並無絕對的標準，也不能單純地以價格或是面積去界定。回顧豪宅成長的歷史發現，臺灣的豪宅市場，也是隨著亞洲經濟發展，同樣經歷了從無到有、模仿摸索與成長的過程。

目前市場上豪宅具有四個方面的趨勢特徵。首先作品必須有一種不可複製的因素在其中，哪怕只是一位知名建築大師的外觀設計；其次是須能夠體現出區域性的價值，即同區域裡能超越其他產品的價值；第三，居住建築功能與高科技設施的完善；最後，具有良好品牌的物業管理公司，並能滿足業主的個性化需求。

由此可知，真正具有世界競爭力、生命力和廣受市場認可的豪宅，無疑是要能綜合各種買家訴求的理想選項。在歐美，豪宅是一件精雕細琢的作品，與國內豪宅的金碧輝煌形成鮮明對比，它們更講究低調奢華。如今，臺灣的豪宅似乎已經到達了成熟階段，即回歸到豪宅的整體品質本身。臺灣現階段的豪宅不論是從地段、產品到售後服務，甚至強調對建築設計的創新、材料使用及美學追求，在今天看來已是規劃過程中不可或缺的要素。

未來臺灣，對豪宅細節的打造能力將日益受到關注，從居住角度出發的人性化美感細節，往往更能符合高資產的居住需求。綜觀豪宅的成長歷程，未來消費者只會對豪宅的眼光越來越挑剔，因此豪宅越做越好必定是房地產市場的發展趨勢。隨著豪宅標準型態的不斷建立，好建築需要時間上的文化打造，並將世界建築的眼界帶入，我認為臺灣豪宅的建築整體品質會更加優越，也期待在這塊土地上能看見更國際化的豪宅作品。

專家論市╱房地產 亂世投資優選

【經濟日報╱■葉春智】 2013/09/08

甫邁入9月，眾多影響經濟發展的干擾因素接踵而來，國內外隱憂對房市亦造成衝擊，8月買賣移轉棟數各縣市均較前期萎縮一至三成不等。這些因素包括美國QE（量化寬鬆）政策退場疑慮持續升溫，造成新興市場股匯市逃殺潮，加上美國有意對敘利亞採取軍事行動，觸動油金雙漲等。

國內則有奢侈稅修法研議延長年限、增加買方課稅等政策不確定因素，內憂外患的情況下，造成國內外經濟呈現上下震盪。諸多利空罩頂下，使民眾對於整體經濟市場信心動搖。

雖然美國聯準會（Fed）年底前後將啟動QE退場機制，不過我認為，QE逐步退場，代表著美國景氣逐漸復甦，雖然短期面臨股匯市震盪，但長期而言，美國內部體質改善、經濟穩健成長，代表大環境景氣正在走向正軌，不再需要依賴印鈔救市，這對全球市場以及倚重外貿的台灣影響絕對是正面的。

再者，國人資金投注於房市的比例仍高，在央行穩健政策下，匯率及利率都相對世界各國穩定，即使利率有可能調升，不過仍須視國際大環境而定，因此我認為，未來低利環境變化並不會太大。

此外，歐美出兵制裁敘利亞傳聞不斷，市場恐慌氣氛升溫，石油價格一度衝高，雖然敘利亞原油產量不大，但由於中東地區地緣因素，軍事行動勢必對原油產量影響劇烈，將引爆資金逃命潮，資金持續流入黃金等貴金屬避險，8月底金價已突破1,400美元。

當金價上揚，美元恐貶值，依過去美攻打阿富汗、伊拉克經驗，若戰爭時間拉長，全球經濟不確定因素勢必日漸增加，進而拖累美國好不容易從谷底復甦的景氣，因此預估這回歐美盟軍若攻打敘利亞，將採取速戰速決模式，好讓美元貶值危機降到最低。

在多空拉鋸下，石油、黃金漲幅能維持多久呢？在變動不安的經濟市場中，我認為擁有保值抗通膨、長期又能穩健增值特性的房地產，仍是民眾投資工具最佳選項。

國內房市面臨奢侈稅修法加碼，日前舉行修法公聽會後，雖然產學雙方沒達成共識，但財政部已確立不廢稅、不分區課徵與不傷及無辜的「三不」立場，並傾向延長課稅閉鎖期，市場明顯瀰漫著觀望的氣氛，也讓自住客購屋剛性需求成為市場主流。

買不起蛋黃區的購屋族紛紛轉往外圍第一圈、第二圈覓屋，像是新北市、2014年年底將升格直轄市的桃園縣、以及台中市、高雄市的低基期低總價市場等，在公共建設利多的加持，以及擔心「現在不買、以後更買不起」的擔憂下，依然湧現不少看屋人潮，甚至台中高雄都出現低價屋的搶購熱潮。

綜觀國內、外經濟變動因素，全球景氣正邁入穩健復甦之路，雖然QE退場機制蠢蠢欲動，但台灣和東南亞市場相較，QE熱錢流入較少，對於台灣房市影響有限，加上大家所關心的利率調整動向並未實際成形，民眾實在不必過度恐慌，反而應及早布局，在基期偏低但有利多議題的區域取得良好的進場時點。

（作者是全國不動產董事長）

外圍重劃區╱淡海新市鎮 景觀佳

【經濟日報╱郭及天】2013/09/08

區域介紹：淡海新市鎮有11座信義計劃區的發展腹地，山河海景觀兼具，生活機能逐步成型，自六年前解除限建、開放開發後，土地價格持續上揚，近年推案量呈倍數成長，近期推案量達360億元，由於多為首購型態全新大樓，加上房價仍為大台北相對較低區域，今年以來，淡水已吸引2,357人遷入，為新北市最高。

看好理由：名統百貨、家樂福與麥當勞旗艦店相繼進駐，區內生活機能提升。捷運綠山線預計於2018年完工通車，淡江大橋，完工後首座公路與輕軌捷運共構的橋樑，可望紓解台25線車流。

區域現況：近年來建商積極搶進開發下，區內全新大樓供給不少，房價多每坪20萬元起跳，預售市場行情達每坪25萬元以上，其中，以中山北路二段及濱海路一段的發展潛力最好，尤以G4行政大樓站，匯集新市國小、家樂福及萬坪公園，唯成屋供給量大，宜慎選建案。

雙北舊公寓 低價優勢浮現

【聯合報╱記者陳信升／台北報導】 2013/09/08

都更議題難解，雙北市老舊公寓買氣「卡關」，但是雙北市的大樓房價仍居高不下，公寓產品依舊是入住雙北市的重要選項。

統計今年至7月，台北市公寓成交比重，內湖、文山、士林區分屬前三名，新北則以板橋、中和及三重為公寓交易的重點區。不過，業者分析，區域內若公寓與大樓華廈的價差明顯，亦會影響民眾購屋決策變成「取公寓、捨大樓」。

好房網總編吳光中分析，稍具屋齡的公寓房價相對偏低，容易被買方所接受，加上新成屋房價始終維持在高檔盤旋，若是屋齡10年內的華廈與公寓產品價差大，公寓買盤則更為穩固，如士林區公寓與大樓平均房價價差達30%，吸引預算型買家。

新北市更為明顯。以新北市公寓交易熱區板橋、中和、三重的統計資料來看，公寓及華廈的價差在20%至26%，皆遠高於新北市平均值11%，成功吸納首購型客戶買盤。

學者則認為，除非產品周邊生活機能佳、且有長期自住考量，否則都更解套方案難度高，未來轉手性也低，容易讓資產「住套房」，購入後還得花費較高的裝修預算，在購屋決策上仍是風險大於機會。

三重房價親民 漲相佳

 

【經濟日報╱文／李至和】2013/09/07

東起環河北路，西至永福街，南到高速公路，北到仁愛街，其中以三和路四段貫穿且串聯全部商圈，包含生活機能成熟的老市區與新興的優質重劃區。

並與蘆洲區相鄰，跨重陽橋就是鄰近的台北市區，因往來台北市區便利，加上鄰蘆洲線三和國中捷運站動線的便捷及重陽重劃區，成為三重、蘆洲區新都會發展區域。

三重區今年8月買賣移轉棟數為379棟，受農曆7月影響較上月下跌逾三成，但與去年同期相較仍成長0.8%，顯示三重區房市交易趨勢仍相對樂觀。

三重區幅員遼闊，信義房屋三重自強店附近房市價格在整體三重區內相對較低，以同樣條件的物件來比較，菜寮、天台的房價比較高，重新路上的新推案更喊價到每坪70萬元。

信義房屋三重自強店店長廖銘志指出，因為附近鄰近高速公路，有不少房屋與高速公路為鄰，生活品質會受影響，但區域內仍有許多物件並未緊臨高速公路，甚至周邊還有綠化設施。

買不起台北市區的台北客大多會退到一橋之隔的新北市三重區購屋置產，因為相同的金額可以買到較大、屋齡較新的房子，首購選擇兩到三房為主。

廖銘志說，此區內因鄰近重劃區，又有發展成熟的舊社區，公寓與十年左右的華廈產品皆有。以公寓來說，目前每坪價格約在23萬到31萬元，價格會因為樓層、一樓是否有車位等產生價差。

在華廈部分，以十年左右的產品為主力，每坪價格約在33萬到37萬元。相對一橋之隔的士林區，以同樣屋齡、坪數的華廈相較，士林區每坪已來到60萬以上，價格相差一倍。

廖銘志說，區域內交通機能便捷，公車路線很多、且班次密集，鄰近有三和國中捷運站。

若是開車族，由自強路即可接上重陽橋，無論是進入士林或是連接高速公路、快速道路，都非常方便。

廖銘志觀察，這個區域有相當多士林與社子的購屋族會跨橋來三重看屋，多以首購或換屋族群為主。這批主力客群的預算以1,000萬到1,200萬元為主，可買到二至三房的電梯華廈，有些產品甚至還有車位，對首購族的吸引力很大。

廖銘志表示，三重、蘆洲房價從年初至今約漲一成，後續還有上漲的機會，因為未來有機場捷運線通車利多，以三和國中捷運站或徐匯中學站都可連接到捷運機場線，從過去經驗來看，重大交通建設開通後，房價就回不去了。

信義房屋三重自強店週邊區域已經開發成熟，生活機能完整，還有機場捷運線加持，預期未來仍有一波漲幅。廖銘志說，目前區域內房價還在3字頭，時機進場尚不算太晚，未來可能會機會突破4字頭大關。

區域透視鏡交通與蘆洲區相鄰，跨重陽橋就是鄰近的台北市區，未來有機場捷運線通車利多，三和國中捷運站或徐匯中學站都可連接到捷運機場線
非報系

信義線年底通 沿線房價漲1成

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】
2013/09/07

台北捷運信義線年底即將通車，不但可以開通信義計畫區交通要道，並且疏散板南線擁擠人潮，是大台北最重要的交通建設之一。房仲統計，今年以來捷運信義線沿線房市交易熱絡，平均房價也上漲近1成，利多不斷。

交通建設完工不僅帶動沿線房價起漲，也將吸引更多外來人口入住，是區域房市發展關鍵，尤其信義線未來將連接淡水線，線上又有台北101金融大樓、通化街夜市、永康街商圈、台北秋葉原等觀光據點，商業效益高。

根據實價登錄網站統計，捷運信義線沿線房價，以中正紀念堂站和世貿中心站兩站漲幅最大，中正紀念堂周圍房價從每坪77.5萬元漲到85萬元，漲幅9.68%，世貿中心則從每坪93.89萬元漲到102.7萬元，漲幅9.38%。

信義線預定年底通車，仲介業者看好沿線房價將有補漲空間。
本報資料照片

中正紀念堂站周邊房市原本就是一級戰區，中古屋釋出有限、惜售氛圍濃厚，從實價登錄個案中可發現，老公寓均價每坪65萬至85萬元，房價並不親民，大樓、套房更貴，均價每坪84萬元，比中正區區域均價每坪貴10萬元，

中正紀念堂周邊是中正國中明星學區，加上中正紀念堂是永久綠地，在都會區中相當難得，因此附近住宅還是供不應求。

捷運信義線沿線豪宅聚落密集，除了世貿中心外，大安森林公園周邊也是豪宅區，沿線還有新生國小、師大附中國中部、博愛國小等明星學區，沿線不僅遍布著高級住宅，更可說是一條「鍍金」的明星學區捷運線。

實價登錄統計，象山站是捷運信義線沿線房價最低的一站，房價從去年每坪69.8萬元漲到75.3萬元，漲幅7.88%。

象山周圍如松德路、福德街仍有低價華廈、大樓，適合想住在捷運信義線上卻又無法進駐市中心的民眾。

象山雖是捷運信義線目前暫定的最終站，但未來信義線仍有東延計畫，等東延段開通後，勢必帶動信義、南港一帶的房市，補漲機率高。