ERA小豪宅之台北摩根篇

臺灣都會豪宅的世界標準

各國豪宅之所以能夠成為投資品，也是因為頂端豪宅一直有非常明確的購買群體。然而，所謂的豪宅定義，業界一直爭論不休，但實際上並無絕對的標準，也不能單純地以價格或是面積去界定。

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

論豪宅，目光看向全世界，倫敦海德一號公園，以白金漢宮、大英帝國自然史博物館、泰晤士河為伴；看向中國，北京釣魚台柒號院，位處中央政務區核心、玉淵潭公園北岸、又與著名的科技文化區「海淀區」相鄰。還有香港的貝沙灣、上海的翠湖天地。它們擁有的不僅是地段，它們相伴的是一個城市，乃至國家的政治、文化核心。多年來，高資產人士對於提升居住標準的迫切，為都會中豪宅提供了一定的需求成長空間。

各國豪宅之所以能夠成為投資品，也是因為頂端豪宅一直有非常明確的購買群體。然而，所謂的豪宅定義，業界一直爭論不休，但實際上並無絕對的標準，也不能單純地以價格或是面積去界定。回顧豪宅成長的歷史發現，臺灣的豪宅市場，也是隨著亞洲經濟發展，同樣經歷了從無到有、模仿摸索與成長的過程。

目前市場上豪宅具有四個方面的趨勢特徵。首先作品必須有一種不可複製的因素在其中，哪怕只是一位知名建築大師的外觀設計；其次是須能夠體現出區域性的價值，即同區域裡能超越其他產品的價值；第三，居住建築功能與高科技設施的完善；最後，具有良好品牌的物業管理公司，並能滿足業主的個性化需求。

由此可知，真正具有世界競爭力、生命力和廣受市場認可的豪宅，無疑是要能綜合各種買家訴求的理想選項。在歐美，豪宅是一件精雕細琢的作品，與國內豪宅的金碧輝煌形成鮮明對比，它們更講究低調奢華。如今，臺灣的豪宅似乎已經到達了成熟階段，即回歸到豪宅的整體品質本身。臺灣現階段的豪宅不論是從地段、產品到售後服務，甚至強調對建築設計的創新、材料使用及美學追求，在今天看來已是規劃過程中不可或缺的要素。

未來臺灣，對豪宅細節的打造能力將日益受到關注，從居住角度出發的人性化美感細節，往往更能符合高資產的居住需求。綜觀豪宅的成長歷程，未來消費者只會對豪宅的眼光越來越挑剔，因此豪宅越做越好必定是房地產市場的發展趨勢。隨著豪宅標準型態的不斷建立，好建築需要時間上的文化打造，並將世界建築的眼界帶入，我認為臺灣豪宅的建築整體品質會更加優越，也期待在這塊土地上能看見更國際化的豪宅作品。

專家論市╱房地產 亂世投資優選

【經濟日報╱■葉春智】 2013/09/08

甫邁入9月，眾多影響經濟發展的干擾因素接踵而來，國內外隱憂對房市亦造成衝擊，8月買賣移轉棟數各縣市均較前期萎縮一至三成不等。這些因素包括美國QE（量化寬鬆）政策退場疑慮持續升溫，造成新興市場股匯市逃殺潮，加上美國有意對敘利亞採取軍事行動，觸動油金雙漲等。

國內則有奢侈稅修法研議延長年限、增加買方課稅等政策不確定因素，內憂外患的情況下，造成國內外經濟呈現上下震盪。諸多利空罩頂下，使民眾對於整體經濟市場信心動搖。

雖然美國聯準會（Fed）年底前後將啟動QE退場機制，不過我認為，QE逐步退場，代表著美國景氣逐漸復甦，雖然短期面臨股匯市震盪，但長期而言，美國內部體質改善、經濟穩健成長，代表大環境景氣正在走向正軌，不再需要依賴印鈔救市，這對全球市場以及倚重外貿的台灣影響絕對是正面的。

再者，國人資金投注於房市的比例仍高，在央行穩健政策下，匯率及利率都相對世界各國穩定，即使利率有可能調升，不過仍須視國際大環境而定，因此我認為，未來低利環境變化並不會太大。

此外，歐美出兵制裁敘利亞傳聞不斷，市場恐慌氣氛升溫，石油價格一度衝高，雖然敘利亞原油產量不大，但由於中東地區地緣因素，軍事行動勢必對原油產量影響劇烈，將引爆資金逃命潮，資金持續流入黃金等貴金屬避險，8月底金價已突破1,400美元。

當金價上揚，美元恐貶值，依過去美攻打阿富汗、伊拉克經驗，若戰爭時間拉長，全球經濟不確定因素勢必日漸增加，進而拖累美國好不容易從谷底復甦的景氣，因此預估這回歐美盟軍若攻打敘利亞，將採取速戰速決模式，好讓美元貶值危機降到最低。

在多空拉鋸下，石油、黃金漲幅能維持多久呢？在變動不安的經濟市場中，我認為擁有保值抗通膨、長期又能穩健增值特性的房地產，仍是民眾投資工具最佳選項。

國內房市面臨奢侈稅修法加碼，日前舉行修法公聽會後，雖然產學雙方沒達成共識，但財政部已確立不廢稅、不分區課徵與不傷及無辜的「三不」立場，並傾向延長課稅閉鎖期，市場明顯瀰漫著觀望的氣氛，也讓自住客購屋剛性需求成為市場主流。

買不起蛋黃區的購屋族紛紛轉往外圍第一圈、第二圈覓屋，像是新北市、2014年年底將升格直轄市的桃園縣、以及台中市、高雄市的低基期低總價市場等，在公共建設利多的加持，以及擔心「現在不買、以後更買不起」的擔憂下，依然湧現不少看屋人潮，甚至台中高雄都出現低價屋的搶購熱潮。

綜觀國內、外經濟變動因素，全球景氣正邁入穩健復甦之路，雖然QE退場機制蠢蠢欲動，但台灣和東南亞市場相較，QE熱錢流入較少，對於台灣房市影響有限，加上大家所關心的利率調整動向並未實際成形，民眾實在不必過度恐慌，反而應及早布局，在基期偏低但有利多議題的區域取得良好的進場時點。

（作者是全國不動產董事長）

外圍重劃區╱淡海新市鎮 景觀佳

【經濟日報╱郭及天】2013/09/08

區域介紹：淡海新市鎮有11座信義計劃區的發展腹地，山河海景觀兼具，生活機能逐步成型，自六年前解除限建、開放開發後，土地價格持續上揚，近年推案量呈倍數成長，近期推案量達360億元，由於多為首購型態全新大樓，加上房價仍為大台北相對較低區域，今年以來，淡水已吸引2,357人遷入，為新北市最高。

看好理由：名統百貨、家樂福與麥當勞旗艦店相繼進駐，區內生活機能提升。捷運綠山線預計於2018年完工通車，淡江大橋，完工後首座公路與輕軌捷運共構的橋樑，可望紓解台25線車流。

區域現況：近年來建商積極搶進開發下，區內全新大樓供給不少，房價多每坪20萬元起跳，預售市場行情達每坪25萬元以上，其中，以中山北路二段及濱海路一段的發展潛力最好，尤以G4行政大樓站，匯集新市國小、家樂福及萬坪公園，唯成屋供給量大，宜慎選建案。

雙北舊公寓 低價優勢浮現

【聯合報╱記者陳信升／台北報導】 2013/09/08

都更議題難解，雙北市老舊公寓買氣「卡關」，但是雙北市的大樓房價仍居高不下，公寓產品依舊是入住雙北市的重要選項。

統計今年至7月，台北市公寓成交比重，內湖、文山、士林區分屬前三名，新北則以板橋、中和及三重為公寓交易的重點區。不過，業者分析，區域內若公寓與大樓華廈的價差明顯，亦會影響民眾購屋決策變成「取公寓、捨大樓」。

好房網總編吳光中分析，稍具屋齡的公寓房價相對偏低，容易被買方所接受，加上新成屋房價始終維持在高檔盤旋，若是屋齡10年內的華廈與公寓產品價差大，公寓買盤則更為穩固，如士林區公寓與大樓平均房價價差達30%，吸引預算型買家。

新北市更為明顯。以新北市公寓交易熱區板橋、中和、三重的統計資料來看，公寓及華廈的價差在20%至26%，皆遠高於新北市平均值11%，成功吸納首購型客戶買盤。

學者則認為，除非產品周邊生活機能佳、且有長期自住考量，否則都更解套方案難度高，未來轉手性也低，容易讓資產「住套房」，購入後還得花費較高的裝修預算，在購屋決策上仍是風險大於機會。

三重房價親民 漲相佳

 

【經濟日報╱文／李至和】2013/09/07

東起環河北路，西至永福街，南到高速公路，北到仁愛街，其中以三和路四段貫穿且串聯全部商圈，包含生活機能成熟的老市區與新興的優質重劃區。

並與蘆洲區相鄰，跨重陽橋就是鄰近的台北市區，因往來台北市區便利，加上鄰蘆洲線三和國中捷運站動線的便捷及重陽重劃區，成為三重、蘆洲區新都會發展區域。

三重區今年8月買賣移轉棟數為379棟，受農曆7月影響較上月下跌逾三成，但與去年同期相較仍成長0.8%，顯示三重區房市交易趨勢仍相對樂觀。

三重區幅員遼闊，信義房屋三重自強店附近房市價格在整體三重區內相對較低，以同樣條件的物件來比較，菜寮、天台的房價比較高，重新路上的新推案更喊價到每坪70萬元。

信義房屋三重自強店店長廖銘志指出，因為附近鄰近高速公路，有不少房屋與高速公路為鄰，生活品質會受影響，但區域內仍有許多物件並未緊臨高速公路，甚至周邊還有綠化設施。

買不起台北市區的台北客大多會退到一橋之隔的新北市三重區購屋置產，因為相同的金額可以買到較大、屋齡較新的房子，首購選擇兩到三房為主。

廖銘志說，此區內因鄰近重劃區，又有發展成熟的舊社區，公寓與十年左右的華廈產品皆有。以公寓來說，目前每坪價格約在23萬到31萬元，價格會因為樓層、一樓是否有車位等產生價差。

在華廈部分，以十年左右的產品為主力，每坪價格約在33萬到37萬元。相對一橋之隔的士林區，以同樣屋齡、坪數的華廈相較，士林區每坪已來到60萬以上，價格相差一倍。

廖銘志說，區域內交通機能便捷，公車路線很多、且班次密集，鄰近有三和國中捷運站。

若是開車族，由自強路即可接上重陽橋，無論是進入士林或是連接高速公路、快速道路，都非常方便。

廖銘志觀察，這個區域有相當多士林與社子的購屋族會跨橋來三重看屋，多以首購或換屋族群為主。這批主力客群的預算以1,000萬到1,200萬元為主，可買到二至三房的電梯華廈，有些產品甚至還有車位，對首購族的吸引力很大。

廖銘志表示，三重、蘆洲房價從年初至今約漲一成，後續還有上漲的機會，因為未來有機場捷運線通車利多，以三和國中捷運站或徐匯中學站都可連接到捷運機場線，從過去經驗來看，重大交通建設開通後，房價就回不去了。

信義房屋三重自強店週邊區域已經開發成熟，生活機能完整，還有機場捷運線加持，預期未來仍有一波漲幅。廖銘志說，目前區域內房價還在3字頭，時機進場尚不算太晚，未來可能會機會突破4字頭大關。

區域透視鏡交通與蘆洲區相鄰，跨重陽橋就是鄰近的台北市區，未來有機場捷運線通車利多，三和國中捷運站或徐匯中學站都可連接到捷運機場線
非報系

信義線年底通 沿線房價漲1成

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】
2013/09/07

台北捷運信義線年底即將通車，不但可以開通信義計畫區交通要道，並且疏散板南線擁擠人潮，是大台北最重要的交通建設之一。房仲統計，今年以來捷運信義線沿線房市交易熱絡，平均房價也上漲近1成，利多不斷。

交通建設完工不僅帶動沿線房價起漲，也將吸引更多外來人口入住，是區域房市發展關鍵，尤其信義線未來將連接淡水線，線上又有台北101金融大樓、通化街夜市、永康街商圈、台北秋葉原等觀光據點，商業效益高。

根據實價登錄網站統計，捷運信義線沿線房價，以中正紀念堂站和世貿中心站兩站漲幅最大，中正紀念堂周圍房價從每坪77.5萬元漲到85萬元，漲幅9.68%，世貿中心則從每坪93.89萬元漲到102.7萬元，漲幅9.38%。

信義線預定年底通車，仲介業者看好沿線房價將有補漲空間。
本報資料照片

中正紀念堂站周邊房市原本就是一級戰區，中古屋釋出有限、惜售氛圍濃厚，從實價登錄個案中可發現，老公寓均價每坪65萬至85萬元，房價並不親民，大樓、套房更貴，均價每坪84萬元，比中正區區域均價每坪貴10萬元，

中正紀念堂周邊是中正國中明星學區，加上中正紀念堂是永久綠地，在都會區中相當難得，因此附近住宅還是供不應求。

捷運信義線沿線豪宅聚落密集，除了世貿中心外，大安森林公園周邊也是豪宅區，沿線還有新生國小、師大附中國中部、博愛國小等明星學區，沿線不僅遍布著高級住宅，更可說是一條「鍍金」的明星學區捷運線。

實價登錄統計，象山站是捷運信義線沿線房價最低的一站，房價從去年每坪69.8萬元漲到75.3萬元，漲幅7.88%。

象山周圍如松德路、福德街仍有低價華廈、大樓，適合想住在捷運信義線上卻又無法進駐市中心的民眾。

象山雖是捷運信義線目前暫定的最終站，但未來信義線仍有東延計畫，等東延段開通後，勢必帶動信義、南港一帶的房市，補漲機率高。

松山線效應 小巨蛋中古屋…8字頭

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】2013/09/07

捷運松山線預計明年底通車，是第三條貫穿台北市東西向的捷運路線，通車後將打通台北市交通任督二脈，南來北往更方便。

房仲統計，捷運松山線沿線房價1年內漲幅約1至2成，漲幅最高的是「小巨蛋」，中古屋站上8字頭行情。

捷運松山線與新店線相連，一路經過南京西路通往南京東路、松山車站，途經台北市商業最繁盛、人潮匯集的辦公商圈，房價一直屬於台北市前段班；尤其近來松山線路面作業逐漸收尾，進入整理階段，更帶動房市上揚。

根據實價登錄統計，捷運松山線沿線房價最高的是市立體育場站，從去年每坪66萬元漲到今年每坪80.2萬元，漲幅最高；其次則是西門站，從每坪49.7萬元漲到56萬元，漲幅12.7%。相較之下，南京三民站反而房價維持平盤不動，平均行情都是65萬元上下。

市立體育場就位於南京、敦化北路口，周圍是知名的敦化國中、小明星學區，附近有不少名宅大樓，原本指名度就高，在捷運帶動下房價才有更高的漲幅；西門站則因為東西軸線翻轉等議題，加上近來也有不少舊屋重建的新案，吸引不少移居客入住，帶動房市上揚。

南京三民站房價維持平盤，主要原因是三民路附近不少國宅，如「松山新城」、「延壽新城」釋出量大、房價提升不易，不過也因國宅房價較低，反而適合首購家庭、小資族入住；若真要購買國宅，注意屋內漏水問題不要太嚴重，準備一筆裝修費，一樣可以入住捷運沿線，享受便利的交通設施。

南山48億 買台中勤美誠品

【聯合報╱記者孫中英、江碩涵／台北報導】 2013/9/7

南山人壽昨天公告以48億元，買下勤美位於台中的「誠品綠園道大樓」。南山人壽表示，該棟大樓目前滿租，年租金報酬率符合金管會要求的2.875%最低門檻要求，且賣方保證會承租15年，可坐收中長期租金。

南山人壽8月中旬才獲准重新投資不動產，1個月不到，就以48億元買下台中勤美誠品綠園道大樓，這也是壽險業不動產禁買令解禁後，保險市場第一筆商辦大樓交易案。

勤美去年底已開始尋找買家，一度與富邦人壽洽談接近定案，當時盛傳大樓賣價高達55億元，不料雙方簽約前，金管會「禁買令」一出，全案喊卡，全體壽險公司將近9個月不能買樓。

南山人壽斥資48億買下台中勤美誠品大樓，是壽險業禁買令解禁後，第一宗成交的商辦大樓。
圖／本報資料照片

8月中旬禁買令解禁，勤美誠品綠園道大樓買主卻從富邦變成南山人壽，成交價也從傳說中的55億降到48億，縮水7億元，若以土地面積1689.77坪換算，南山每坪出價達284萬元；若以樓地板面積換算，平均一坪20萬元。

本案是大台中地區近半年最大金額商辦案，南山人壽在台中投資不動產金額已超過100億元，成為台中「買樓王」。

過去壽險業買樓集中在台北市，近2年開始往台中、高雄移動，因為金管會要求壽險業投資不動產報酬率須達2.875%以上，台北市房價偏高，很難符合條件，也促使壽險業往中南部買樓，或參與地上權開發案。

雖然北市內科園區仍有不少企業投資整棟廠辦大樓自用，不過少了壽險公司買盤，商用不動產交易已不如先前熱絡。

圖／聯合報提供

2007年個人在信義計劃區Open House

突然瀏覽到過去的個人行銷資料,赫然發現才短短五年,台北市精華地段的房價已經是回不去了,當時的開價已是讓當時的買方覺得咋舌,多是問者眾,嚷嚷著說屋主神經病開天價等等的話語,殊不知此刻回過頭來看,當時的開價已經是現在市場成交行情的六~七成左右,當時的成交價大約是開價的八~九成左右,也就是說從2007年至今短短五年時間,精華地段的房價漲了近一倍左右….回想起當時,強力推薦一位友人(上市公司董娘),由於是白手起家,並不住在台北,個性保守,堅持不考慮用貸款購屋,覺得台北房價高得不合理,再者是台北的房子怎麼看都不夠大器(跟她自己現在住的差太多了)….覺得當時沒能幫她買到計劃區的房子,現在都已經翻了一倍的價值了….前陣子與她聊過,只能說世事難料,同時買賣房子也是個人生重大的機緣….

在信義計劃區-占地4,143坪的維也納花園廣場前Open House

在信義計劃區-風雲頂客別墅前Open House (賀成交)

2007年個人在信義計劃區-風雲頂客別墅前Open House

購屋壓力！35.8年不吃不喝買北市3房

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】 2013/09/06

油電再度雙漲，加上最低薪資調整的話題，再度成為全民關注的焦點。在萬物皆漲，只有薪水不漲的年代，購屋的壓力，早已壓的還沒買房的民眾喘不過氣來，在奢侈稅修正條例再度宣示要『凍漲房價』的同時，房價的高低與未來的漲跌，又成為全民抗漲話題的焦點，到底房價在通膨加劇下，走勢會如何演變，全民都在看。

根據行政院主計處2012年發佈『所得收入者平均每人所得分配、按年齡組別分』的統計，台灣30至34歲受薪階層，年可支配所得為482,968元，雙薪夫妻(皆為30~34歲)的年所得約96.6萬元。

7年前，2006年同年齡的年可支配所得為503,541元，雙薪夫妻年可支配所得約為100.7萬元，7年來，2012年雙薪夫妻小家庭的年可支配所得未增反減，7年來可支配所得減少了4.1萬元、4.07個百分點。此項數據突顯出當前通膨經濟下，受薪階級的購買力降低了，然而房價呢?卻因為房價基期的愈墊愈高，使購屋壓力指數達到空前的高點。

台北市8月新成屋的行情價再創歷史新高，達到每坪86.6萬元。

住展雜誌發佈最新『購屋壓力指數』市調分析，報告顯示，台北市平均購屋負擔的『壓力指數』，統計至2013年8月底為止，台北市8月新成屋的行情價再創歷史新高，達到每坪86.6萬元，使得台北市的購屋壓力指數亦飆上新的高點35.8。

所謂『購屋痛苦指數』，係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以40坪3房的總價後，除以雙薪夫妻的年可支配所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。

從統計中可看出，要在台北市購買40坪3房的預售屋或新成屋，平均要35.8年不吃不喝才買得起。首善之區的大安區，平均房價已飆上每坪138.1萬元，所以在首善之區的大安區，要57.1年不吃不喝才買得起，其次為信義區的56.3年，及松山區的51.8年，顯示台北市的房價持續飆高，房價上漲的幅度遠遠高於個人及家庭可支配所得的成長。

從數字上可充份感受到，要在台北市購屋的壓力很大，想要買大安、信義、松山與中正區4個市中心區的房子，在薪資所得沒有增加，加上通膨吃掉投資獲利的情況下，更是難上加難。以台北市平均房價最便宜的文山區為例，買40坪的房子，總價就要達2,364萬元，至於要進房價最高的前三個市中心精華地區，沒有個5,000萬元根本買不到想要的房子。

台北市寸土寸金，信義計劃區豪宅「皇翔御琚」實價登錄的價格顯示出已高達每坪276萬元，甚至同區段有些未推的建案，也已喊出300萬一坪的價格，突顯台北市房價衝衝衝，根本看不到回頭的殘酷市況。

反觀新北市，除了永和、新店、三重、新莊及板橋等區的房價較高外，其他地區的房價相對低出許多。以當前最熱門的淡水地區為例，目前的平均房價為28.3萬元一坪，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為1,132萬元，以自備款三成計算，340萬元即可擁有該區的房子。

再以低基期的桃園地區房市為例，目前的平均房價為23.3萬元一坪，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為932萬元，以自備款三成計算，不到300萬元即可擁有具房市遠景的居住空間。

房價高不可攀的大台北區房市，購屋者要進入台北市的門檻很高，於是有愈來愈多的台北市客源選擇移民購屋壓力小上許多的新北市及桃園地區居住，使新北市的林口、三峽、五股及淡水等地區，加上桃園的桃園市及蘆竹，都可看到許多北市客的蹤跡。

購屋壓力指數會頻創新高，主要是近幾年來，民眾的薪資出現『凍漲』的特殊現象。因此要降低購屋壓力指數，除了購屋者本身要努力拼經濟賺錢外，執政者更要以民之苦為苦，全力振興景氣，讓民眾口袋有錢了，購屋的壓力指數才能慢慢的緩和下來。

同是捷運宅 每坪最高價差65萬

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
2013/09/06

圖／聯合晚報提供

同條捷運房價「差很大」，根據實價資料，現已通車的捷運路線，最高價的站點和最便宜的末端站，住宅均價價差最少1.1倍，最多高達3.4倍，以每坪來算，最高可差到65萬元。


價差倍數最大的是淡水線，淡水線房價最高的中正紀念堂站，均價一坪75.6萬元，最低的淡水站，一坪則是17.3萬元，兩地搭捷運只要39分鐘，價差卻高達3.4倍，等於在中正紀念堂買1間房子，轉到淡水站可以買4.4間同樣坪數的房子。


以單坪來說，價差最大的則落在板南土城線，這條捷運目前房價最高的站點為忠孝敦化站，均價90.1萬元，而末端永寧站均價則是25.9萬，一坪相差約65萬元。以30坪房子來算，忠孝敦化站要2700萬元，永寧站則不到800萬，一戶就差了約1900萬元。


房仲業者指出，隨大台北地區捷運網絡日趨成熟，上班族透過捷運，上班通勤時間差異已大幅縮小，不過由於地段認知，以及環境、機能等因素，同一條捷運，市中心的站點和市郊末端站，房價差距仍相當大。


根據實價資料，以文湖線與新店線末端站木柵站 (動物園站周邊較少住宅)、新店站來說，距離同一路線最高價站點大安站、台電大樓站僅約13分鐘乘車時間，但房價一坪相差都超過40萬元，價差都在1倍以上。


其他路線相對較長的淡水線與板土、南港線，淡水線，價差則是更為明顯，淡水線末端站淡水站平均單價一坪為17.3萬元，比起市中心的中正紀念堂站每坪可省58萬元，新莊線東門站一坪88萬元，迴龍站一坪26萬元，一坪也差了62萬元。


在現行捷運站明顯價差之下，選擇捷運末端站購屋，是有效降低購屋負擔的方式，不過特別提醒，上班族購屋之前仍最好先試試各種的通勤模式，看看是否適合自己，另外也要留意住家到捷運站這段的通勤工具。

衝刺都更 建商要讓利

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】2013/09/06

都更窒礙難行，潤泰新董事長簡滄圳昨（5）日表示，以集團經驗來說，若開發商願意讓利，加上房屋未來價值和建商品牌能得到地主的信任，地主參與都更案的意願將會大幅提高，有利加速都市更新的整合速度。

簡滄圳舉例，以潤泰新的都更案「萬花園」來說，總計共有76位地主，都市更新整合的複雜程度很高，但集團僅花了一年十個月的時間完成，創下近五年台北市都市更新面積超過1,000坪開發時間最短的案例。

簡滄圳指出，都更過程中，潤泰新提供走都更案以及合建案，地主所能獲得最大利益的方案供住戶選擇，地主可以在案子權利分配完後，從兩個案子中選擇最有力的方案，開發商部分讓利後，和地主建立起合作關係，大幅提高住戶參與都更的意願。

南山 要買回世貿二館20%容積

【經濟日報／記者楊文琪／台北報導】2013/09/06

台北市都市設計審查委員會昨（5）日有條件通過南山人壽世貿二館開發案都市計畫審查，南山人壽自行提出要買回容積20%的容積樓地板面積，台北市政府將以市價賣出。此案若拍板，將是台北市第一個設定地上權投資案業者買回容積的案例。

台北市政府都市發展局指出，世貿二館開發業者南山人壽是依「信義區都市計畫通盤檢討規定」，要求購回基地原基準容積20%的容積樓地板面積，經核算，購回的面積約5,382坪，如以每坪100萬元計算，南山人壽須付出53.82億元。

世貿二館是設定地上權50年，南山人壽所購回的容積，50年到期須與地上權土地一併還給市府。

台北市都發局長邊泰明說，信義計畫區樓地板每坪的市價，將由財政局委請五位估價師估算，估出後會與南山人壽協商，他們若接受估算的價格，雙方即可簽約，若不接受，因南山人壽昨天提出的都市計畫書已將購回的容積列入計畫書，屆時須提都市計畫變更，重新送審。

他認為，南山人壽自己提要購回20%的容積，並寫進都市計畫書，且同意市府以市價出售，顯示他們堅定的購買決心。

邊泰明表示，世貿二館開發案已完成環評作業，後續只要再對2,000坪的開放空間和空橋設置細緻化討論，提交都計委員會審議通過後，就可申請建照，依目前進度來看，有望年底動工。都發局官員指出，世貿二館基地面積約5,357坪，計入買回容積20%的容積樓地板面積後，總開發規模（樓地板面積）達5.9萬餘坪，總樓高為272公尺，為台北市僅低於台北101第二高樓。

【記者邱煜婷／台北報導】商仲業者表示，以目前信義計畫區A級商辦每坪約150萬元到160萬元的市價來看，乘上買回的樓地板面積，估計將花81億元到86億元。

閱讀秘書／容積買回

容積買回是一種民間依法向政府購買容積使用權的概念，可有效增加土地開發效益，政府可運用容積購買的價金，做為徵收公共設施保留地、興建公共建設之用，以提供民眾更好生活。一般容積買回會考慮都市容受力，使用強度高的地區，不會給予容積買回，而這種機制類似「容積銀行」，北市府現正研擬「容積銀行自治條例」，希望建立一個交易平台，並成立容積基金，專款專用賣出的容積價金。

圖／經濟日報提供

信義計畫區再添新地標！

記者邱瓊玉／台北報導 2013/9/6

被譽為信義計畫區發展最後一塊拼圖的「世貿二館」開發案，昨有條件通過都市設計審議，未來將興建地上45層、地下5層樓高的建築群。其樓高約272公尺，將超過新光摩天大樓，成為北市第二高建築，也為信義計畫區再添新地標。

未來1、2樓將作為公眾、辦公大廳，3樓為展演空間，4至42樓則是辦公室、餐廳，43至45樓則是景觀餐廳，另外還將設計24小時開放的空橋，銜接台北101大樓、ATT、威秀影城、新光三越等地，讓空橋可以貫穿整個信義區，方便民眾使用。

都市設計審議專案委員會昨天有條件通過世貿二館開發案，確定開發案將採鑽石級綠建築設計，並釋出2000坪的綠地空間，供民眾使用。
由於開放空間的人行動線尚須修改，因此有條件通過，日後還將針對開放空間部分，擇期審議。

市府都市發展局長邊泰明表示，開發計畫未來也將提供31席大客車停車位，並提供1400平方公尺的藝文展演空間，專供藝術、人文、文化、公益團體使用。

發展局正工程司林芝玉表示，依照信義區都市計畫通盤檢討規定，開發單位可以代金向市府購回基地原基準容積20%的容積樓地板面積，核算下來約1萬7795平方公尺，未來財政局將委外鑑價，由南山人壽以市價購買，待50年地上權期滿後，整塊基地無償還給市府。

目前世貿二館開發案的環評已通過，待人行開放空間開會審議通過後，最快年底即可拿到建照、開工。
位在松智路與松仁路之間的世貿二館開發案，為北市新十大建設之一，去年10月，由南山人壽以268.88億元得標且和市府完成簽約，計畫將開發融合國際商務、觀光購物及文化購物為主題的「台北城市綠丘」。

被譽為信義計畫區發展最後一塊拼圖的「世貿二館」開發案終於通過，未來將成為北市第二高建築，信義計畫區再添新地標。（圖／好房資料中心〕

全球148國競爭力 台灣升到12

【聯合報╱記者林毅璋、劉俐珊／台北報導】2013.09.05

 

世界經濟論壇（ＷＥＦ）昨天公布最新「全球競爭力報告」，瑞士第五年蟬聯榜首，美國名次進步至第五，台灣的全球競爭力前進至第十二名，南韓退至第廿五名。

就總排名而言，這分報告評比全球一百四十八個國家的競爭力，我國「全球第十二，亞洲第四」，僅次於新加坡的第二名、香港的第七名與日本的第九名，大幅領先韓國的第廿五名與中國大陸的第廿九名。

同時，我國全球競爭力指數（ＧＣＩ）五點二九分，已連續第四年進步，全球排名也連五年超越韓國，兩國差距愈來愈大，今年領先了十三名；與日本差距則逐年縮小，由二○○八年時的落後八名，近兩年已追近為落後三名。

但就細項指標來看，我國今年「總體經濟環境」排名第卅二名，退步四名。其中「財政赤字」雖然進步九名，排名仍然落後在第九十一名；「債務」進步六名，也排在第六十九名。

經建會經濟研究處副處長朱麗慧說，「財政健全」已列為我重要政策，但因經濟未明顯復甦，導致各項總體經濟指標改善速度不及他國。排名不理想的項目還有「企業外資持股普遍度」，退步十四名至第四十二名，「貪汙」排名第卅名，「勞動市場效率不足」退步十一名至第卅三名。也有一成五的受訪者認為在台經商面臨「政策不穩定」、「官僚體系缺乏效率」等問題。

經濟部次長梁國新說，台灣今年貿易障礙普遍度明顯改善，從五十五名進步到卅二名，投資者保護強化指標從第六十五名，躍升至卅一名；這些現象透露台灣「其實滿強的」，已邁入創新驅動階段的高競爭力國家。

北市導正歪風 工業區蓋純住宅罰10案

【聯合報╱記者高詩琴／台北報導】
2013/09/04

北市建管處為遏止工業區蓋純住宅歪風，今年針對內湖五期重劃區與南港工業區，共查獲十件違規裝修或擅自變更的違規案件，開罰建商各30萬元。

建管處表示，除了罰款，未來也會凍結相關建案管委會管理基金，並列管違規建商。列管的建商只要在內湖五期重劃區與南港工業區有新建案，建管處就會派人到工地巡查，避免建商二次施工改裝。

建管處昨天公佈違規名單，十個違規建案分別是位於內湖區金豐街上的「合康捷境」、行善路上的「新潤峰哲」與「新潤悅峰」、金莊路上的「維多利亞嘉醴」及「興富發領袖」、石壇路上的「忠泰恆美」、「忠泰至美」及「遠雄藝朗」，以及南港區松河街的「鼎峰」與重陽路的「世界心」。

建管處表示，除了「世界心」正在裝潢階段，其餘九案件都已有住戶遷入，屬於私人產權，建管處巡查人員無法強制破門檢查，因此從公廁下手。

建管處副總邱英哲表示，根據規定，工業區建物公廁應是開放空間，任何人路過都能使用。但建商為了改裝成純住宅，將公廁隔間，變成只有住戶才能使用。十案件都有類似情況，除開罰30萬元，並限期6個月內協同管委會改善，否則將持續開罰。

邱英哲表示，建案點交過戶時，管委會需成立才能取得管委會基金。若以上十建案不改善，建管處將不承認管委會成立，也等於間接凍結管委基金。

建管處表示，這些建案當初送件與取得執照的設計圖，都是以工業廠房、辦公室為設計，建商靠著私下二次施工改裝成純住宅，違反了都市計劃的用意與功能性。

建管處指出，有建商表示，住戶都知道當初買的是工業區的房子，還出示住戶們簽下的切結書。但巡查重點不在建商欺騙住戶，而是自行二次施工。

仁愛A+套房 每坪飆165萬天價

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】
2013/09/03

根據內政部最新一波房地產實價登錄的資料，師大附中學區套房「仁愛A+」以每坪165萬元，創下套房最高單價紀錄。

同時可以發現投資型的資金仍持續買進投報率不錯的產品，此次也揭露，福竑公司以12億元買下皇鼎建設整棟的內湖富信飯店，創今年第2季以來最高總價的交易案，小型飯店仍持續有成交，為低迷的商用市場點火。

福竑公司向皇鼎建設購買整棟的內湖富信飯店，共計88房及50個車位，總建坪2,673坪，單價約每坪45萬元。據悉，福竑持續在內湖獵樓獵地，目前富信飯店已更名為駿宇飯店，這宗交易案總價12億元，是今年以來實價登錄的第三高總價，同時也是實價登錄上路以來總價排名第13。

這次實價揭露台北市房價最貴的店面、豪宅、公寓、套房等產品都出現在大安區，在套房部分，師大附中學區套房「仁愛A+」，飆出每坪165萬元的高價，12.96坪成交價高達2,138萬元，房價水準相當高。之前套房產品的最高價為信義區的「新世界」，每坪146.3萬。

此次揭露的師大商圈店面成交價每坪357萬；大安森林公園旁指標豪宅「國美森美館」，總價約2.24億。

凡是能成大事的人，都是情緒管理的專家

多接觸積極的人事，陽光一些，心寬一點，凡事就能順利一些。 

【解構思維】 

1964年出生的馬雲，永不抱怨的思維如果你研讀馬雲的人生，在前37年裡，他的人生就充斥著2個字：失敗。  37歲之後，他突然飛黃騰達了，秘訣就是四個字：永不抱怨！ 
  
馬雲：我對這四個字的體會越來越深。原因是我接觸的的成功人士近期進入核爆炸狀態，我和這些人打交道，再加上我自己的體會、發現，成功的秘訣就是這四個字：永不抱怨！ 
  
我很欣賞我現在的投資人呂超。欣賞他的原因是，在我和他合作的初期，我對他的折騰真叫無事生非。先是簽了電視劇"寶貝"，交了兩集半劇本，跟他說，對不起，我要改寫"心術"了。他說：好。撕毀合同重簽。"心術"小說在寫作過程中，滕華弢導演因與呂超從未合作過，對他心存疑慮，要撤銷與他的合作。我覺得這種話，人在江湖都說不出口，誰知他又說好。我說，預付款我退你。他說不用，遲早會合作的。 
後來又出了一系列的事情，我曾不好意思地跟他道歉，誰知，他回答我： 
"我的工作就是解決問題，沒有問題我就心慌。你有任何問題，都可以交給我。" 

他的人生字典裡沒有責任的劃分區域，他有力拔山兮的氣概。整個交往過程，我發現，呂超是這樣一個人：他從不抱怨。 
認識他久了，發現圈內人對他評價極高。他既務實，人緣也好，既有做大的決心，也不吝嗇與他人分享蛋糕。我當時就一個感覺，這個年輕人，未來無限美好。 
他的一個短信，我留到今天："要做事，不僅要能屈能伸，還要任勞任怨。" 
  
我最近在裝修，我對裝修師傅也是讚不絕口。 
他是我的一個醫生朋友介紹給我的，對他的評價是：耐折騰。 
我第一次見到他的時候，他就花很長時間跟我溝通我喜歡什麼樣的風格。 
他隔三差五會帶我到建材城去選購我喜歡的料，同時在我的預算和我的喜好之間尋找平衡點。我訂了客衛的牆磚和地磚，這是我自己選的。等我看到半壁江山的時候，我竟然後悔了。 
我說，這不是我想要的！他竟然比我還平靜。問我，你想要什麼？ 
我想想，覺得不好意思，說，算了，我認帳，我能忍受。他對我說："難得裝修一次，要用好多年，別湊合。你不喜歡，沒關係，我們改。"我嫌麻煩。他說，滿意是最高標準，只要滿意，不怕麻煩。最終，他既沒讓我多花錢，又實現了讓我滿意的雙贏局面。 
  
另一個細節是，我跟唐師傅說，我要做電視機的背景牆。他推薦我幾種牆紙，我都不中意，我最終請了學美術的同學替我手繪，價格還不貴。 
當我打開電腦向唐師傅展示我的凡·高"星空"背景牆的時候，他立刻掏出硬碟要拷貝，且跟我說，這個創意好，以後我要用到其他客戶家裡去。 
他的辭海裡，沒有憤怒不滿和責怪，只有提高，再提高，學習，再學習。 
  
我跟唐師傅說："我相信，你的未來會做得很大。你現在才三十歲，是個只帶二三十個工人的小老闆，未來，你還會有大公司的。你根本不用擔心自己未來買不起房子，因為你進步的速度會高於房價上漲的速度。" 
這句話，其實最早是呂超跟我說的。他說，你不要擔心你買不起房子，你進步的速度要高於房價上漲的速度。果然，此話之後的大半年，我就有自己的家了。把時間花在進步上，而不是抱怨上，這就是成功的秘訣。 
  
「反思思維」 

1.有人問余光中："李敖天天找你碴，你從不回應，這是為什麼？" 
余沉吟片刻，答："天天罵我，說明他生活中不能沒有我；而我不搭理，證明我的生活可以沒有他。"

2.有人問畢卡索："你的畫怎麼看不懂啊？"畢卡索說："聽過鳥叫嗎？""聽過。""好聽嗎？""好聽。""你聽得懂嗎  ?"

3.  心態不好，說穿了，就是心太小了。心態的"態"字，拆解開來，就是心大一點。心若每天大一點，心態還怎會不好。

4.  你生氣，是因為自己不夠大氣。

你鬱悶，是因為自己不夠豁達。

你焦慮，是因為自己不夠從容。

你悲傷，是因為自己不夠堅強。

你惆悵，是因為自己不夠陽光。

你嫉妒，是因為自己不夠優秀……凡此種種，每一個煩惱的根源都在自己這裡。 
所以，每一次煩惱的出現，都是一個給我們尋找自己缺點的機會。

5.  人生的每個抉擇都像是一個賭局，輸贏都是自己的。 

查稅打炒房 瞄準雙北桃園

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
2013/09/02

重炒房區查稅行動再起。雙北、桃園縣等房價漲幅較大地區，國稅局鎖定高價豪宅查稅。預售屋交易價逾2,000萬元，或者房屋評定現值超過400萬元的成屋，國稅局將鎖定金流，按實價追課售屋利得稅。

財政部保證，不會以實價登錄資料做為查稅依據，國稅局追查炒房獲利，會從買方提供契約，或要求建商出示交易資料等方式，掌握賣方的實價並據以課稅。實價課稅僅限房屋的利得，土地交易獲利仍以公告現值課徵增值稅。

國稅局查炒房的行動，早自2011年即已啟動，連續三年稅捐機關都列為查稅專案。財政部強調，這項查稅專案主要在防堵炒風，查稅火力會集中在頻繁移轉、一人多戶，及高價豪宅等案件。

據指出，北部房價高漲地區，包括台北市、新北市、桃園縣、新竹市等縣市，國稅局均訂有炒房查稅計畫。包括出售預售屋及成屋達到一定價格以上，出售獲利屬於房屋的部分，都會依據所得稅法規定，按實價課稅。

這項查稅行動將進行一年。一般而言，出售成屋若在契約中明訂房屋及土地價格，僅需就房屋部分的獲利申報繳交所得稅；若屬預售屋交易，因具權利移轉性質，需以房屋及土地的合併交易價格計算利得繳稅，土地並無免稅的優惠。

查稅打炒房 售自用宅 不列入查核

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2013/09/02

財政部台北國稅局指出，稅捐機關追查炒房投機獲利，不會傷及無辜，一般民眾出售自用不動產，不是稅捐機關的查稅對象。

房仲業者指出，稅捐機關近年頻頻要求民眾出示買賣不動產的證明，按市價課稅，不接受以評定現值一定比率報繳售屋利得。

對此，國稅局指出，所得稅法原已規定售屋利得是以實價課稅為原則，實際上若售屋民眾無法出示買賣證明，國稅局也會接受民眾以核定的所得報稅。

財政部北區國稅局表示，稅捐機關人力有限，不可能對售屋交易案件進行普查。因此，若納稅人拿不出成本及售價證明，稅捐機關也查不到實際交易資料時，就必須接受納稅人不以市價申報所得稅。

絕代信義謙華

大樓外觀

廳

房間可看101

一樓大廳

宴客廳

健身房

大樓氣派大門

頂樓可看101

從心定義 貧富不均

許仲翔

 

在每個人的觀念中，有錢似乎就能獲得快樂，但這存在著許多盲點：多少錢才算有錢？怎樣才算是快樂？諾貝爾經濟學獎得主丹尼爾卡納曼(Daniel Kahnemam)與普林斯頓經濟學家安格斯迪頓(Angus Deaton)的研究調查指出，年收入超過7.5萬美元的人，其幸福感並未增加。所得較高與擁有較多資產收入的美國前20％富人，儘管收入是一般中等家庭的3.3倍，但消費支出僅較中等家庭多出63％；同時，他們額外的消費主要是花費在奢侈品上，但他們並未感受到更多的幸福快樂。

　曾有經濟學家提到，市場機制就像一雙無形的手，對社會大眾而言是秘而不宣且難以捉摸；這種機制一方面促進和鼓勵收入與財富的不平等，但另一方面卻能有效安排勞力、原物料和資金的運作，製造出商品和服務以滿足廣大人口的需求。然而，這也使得我們多數人，尤其是熱衷於生產商品與服務的人，會有"永不知足"的心態，對物質慾望的渴求令人無法放鬆心情、悠然地享受人生。

　以中產階級為主要人口的已開發國家，99％的百姓因收入不均而產生憤怒，並且與1％的富人產生對立；主因似乎並非始自於收入不均，人們的不滿並不是因為市場體制允許富人竊取及剝削別人對社會造成危害，最後普羅大眾將窮到沒有食物可吃，只好吃有錢人。的確，許多人樂於相信有錢人極有可能不會比他們更幸福。教師的薪資低於銀行家，普通醫生的薪資低於整形醫生，這些現象的確令人不安，社會的確是不公平的。我們不僅要靠市場經濟來制定價格，以協調各種經濟活動；事實上，我們也預期市場經濟能制定每個人的價值。我們因為市場所分派給個人的財富，和我們的價值觀不對等而感到憤怒。但為何所得收入和財富竟會變成衡量一個人價值的標準？以及成為個人的人生經驗是否豐富的總結？

　當你為教師的薪資打抱不平時，這股憤怒究竟從何而來？你真的不認同教師的供需問題是薪資造成嗎？或者，另有其他基本層面的事情困擾著你？儘管你的看法和別人不同，你還是會透過薪資所得來衡量一個人的價值，這種感覺是否令人不悅？在內心深處，你就是無法擺脫收入較高，意味著幸福更多與人生經驗更豐富的這種觀念，這是否令你覺得失望？

　部分收入位於金字塔頂端的富人，確實很努力地使我們相信他們更有權勢、更聰明和更優秀，他們較其他人更為傑出，只因為他們賺得更多的財富。我們因薪資不均而心生不滿，並美化膚淺的人生意義說詞。我們對富人的炫富行為，如Prada名牌包和賓士車而感到憤怒。如果選擇參加以金錢來計分的遊戲，和富人相對抗，其實我們早已輸了。

　本文的目的不是要為收入和財富不均來做辯護，筆者的目的，是想邀請讀者以不同的視角來審視這個問題。比我們更聰明的人將會想出，我們的市場經濟該如何做出最好的調整或是重組。當下的市場經濟，並不是依據人類經驗來決定價值而設計的，而是為我們創造最大的不幸福而設計的。美國鉅富洛克斐勒有句名言，當他被問到：要多少錢才夠呢？他的回答是，只要再多一點點。

　市場機制需要你每天工作近10個小時，然後隔天又再重新做一次；如果你選擇讓這種機制來決定你的價值、來衡量你的人生經驗的品質，那麼無論是成為富人或吃掉富人，都無法讓你擺脫對財富的饑渴。但是也許，只是也許，你可以試著相信，身為人類的你，已經擁有足夠的財富去體驗這個人生；一個美麗、輝煌和奇妙的生物，並不是因為他所擁有的、他得到的或被賦予的東西所定義，而是應該由他是誰，以及他將來會成為誰來做定義。

轉貼自工商時報2013/4/16社評專欄

逃命波？928檔期推案 近4年次高

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】2013/08/30

928檔期是年底建商強攻建案的重要時段，也是下半年房市景氣指標，根據住展雜誌統計，今年北台灣928檔期推案量1794億元，較去年2189億元減少395億元，比去年衰退18%，但仍為2009年以來第二高。

景文科技大學財金系副教授章定煊表示，雖然建商熱烈推案，但奢侈稅與實價課稅等議題持續發酵，下半年房市烏雲滿天，建商搶在928檔期大力推案，「可能是最後一波逃命潮」。

章定煊說，想買房的民眾宜先停看聽，稍安勿躁，以免不小心買在最高點，成為高額房貸的屋奴。

住展雜誌研發長倪子仁表示，去年下半年房市熱、建案多，今年台北市案量較少，並且集中低總價區域，使得總推案金額一口氣縮水18%，不過仍比前年、大前年熱烈。

他表示，北台灣銷售金額逾10億元的建案共39個，其中豪宅建案4個，阿曼開發在台北市大安區濟南路推出「大安阿曼」，每戶100坪至200坪，總銷金額50億元，目前尚未開價，不過豪宅「貴者恆貴」，只要價格「說得過去」，買盤不是問題。

桃園、新竹也有2個豪宅建案「中悅一品苑」與「天琚」，都是百坪起跳；桃園中正藝文特區之前房市熱，現在處於管制壓力區內，未來「中悅一品苑」的銷售熱度與狀況將是區域房市指標。

統計顯示，今年928檔期仍以新北市推案量最大，新莊、五股、中和與永和等區域最熱。

倪子仁表示，新莊區雖已被央行點名「列管」，建商仍雄心萬丈，928檔期君泰、新潤及皇翔都不缺席，成928一級戰區。

壽險業西進 爭取擴大鬆綁

【經濟日報╱記者陳怡慈、蔡靜紋／台北報導】
2013/08/30

壽險公會今（30）日將舉行第六屆理事長選舉，一般預料，現任理事長許舒博可望順利連任。許舒博表示，將彙整業者的意見，準備下周與金管會主委曾銘宗溝通開放新措施。

據了解，壽險公會將提投資公共建設改為事後核備等五大訴求，並爭取開放保險業可投資大陸地區的信託、證券等「保險相關事業」。

據悉，金管會主委曾銘宗今天將到場致詞，創2004年7月金管會成立以來，出席保險相關公會活動最高層級，許舒博對此相當肯定。他說，壽險公會舉行會員大會，按慣例都會發函給主管機關。以往來最多的，通常是保險局長，層級最高的，是前金管會副主委李紀珠，這次是曾銘宗主動表示要來，業者覺得很窩心。

業者表示，目前保險法146條規定的「保險相關事業」，包括「信託、信用卡、融資性租賃、證券、期貨、投信、投顧」等。若能鬆綁，中壽除了參股大陸建信人壽，未來也可投資大陸的租賃、證券或投信投顧公司。此一提案，是中國人壽提出，透過公會向金管會反映。

壽險高層解釋，保險業進行國外投資，包括對大陸地區投資，目前只開放「保險事業」，亦即壽險公司與產險公司，項目非常有限。若能夠開放至「保險相關事業」，不但可深化兩岸交流，也有利壽險業去化資金，不會老是被罵助燃國內房價。

壽險公會將在9月3日與曾銘宗會面，提出的五大訴求，首推簡化保險資金投資公共建設BOT案的審核程序，業者希望，從事前審查改成事後核備，以免文書準備繁雜，且有商業機密外洩問題。

另外，長期照護方面，保險業投資長期照護機構，目前因為不同規定而有不同比率限制，例如，適用「一般股權投資」、「公共與社會福利事業投資」及「保險相關事業投資」，各為10%、35%與100%，業者盼金管會明定，長期照護機構屬「保險相關事業」，可100%投資。

許舒博常將「保險公司是我的選民」掛在嘴邊，沒有業者身分的包袱，又是民意代表出身的他，擅長溝通協調，成功為壽險業者爭取多項政策鬆綁。

不過，被問到下一屆理事長沒有其他人出面競選，是否有信心繼續當選理事長時，倒是很含蓄地說，「要按規定選出理事，再選出常務理事，再互推理事長啦！」不願在事情底定前表態。

【記者邱金蘭／台北報導】

金管會主委曾銘宗下周啟動與金融業面對面溝通，金控打頭陣，接著非金控銀行及壽險，壽險公會理事長許舒博日前拜會曾銘宗，允諾年底前至少會有1,000億元資金，挹注公共建設，帶動經濟成長。

為加強與金融業者的雙向溝通，曾銘宗從下周一開始，排定一連串向金融業者請益之旅，根據初步規劃，下周一（9月2日）先由金控打頭陣，接著非金控銀行、壽險業、產險業及證券業，將密集在一、兩周內完成與所有金融業的溝通。

三壽險業被點名 「不要再買樓」

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】
2013/08/30

金管會監理壽險公司投資不動產，新增「集中度條款」，檢查局日前點名部分業者「房地產集中度過高」，未改善前不得增加投資房地產。雖然「集中度」名單未公布，不過新光、宏泰與全球三家壽險公司本周同步公告出售房產，外界猜與此案脫不了關係。

金管會副主委王儷玲昨天說，金管會的確希望壽險業不要集中在台北市買樓，因為北市房價已高，風險相對較大；中南部有不錯的標的，業者可以考慮。

王儷玲強調，壽險公司投資房產若太過集中，金管會可能要求他們不要再買了，不會直接要求賣樓或賣地。

保險局副局長陳開元也說，保險局就各項投資例如股票或房地產，定期檢視「風險集中度」，從未發文要求業者賣樓。

壽險業投資不動產「禁買令」日前解禁，不過部分壽險業者還沒有買樓，卻得先賣樓。依據業者公告，新壽將處分台北市內湖科學園區一棟大樓；全球人壽出售新竹市與新北市的不動產；宏泰人壽擬出脫新北市淡水區的土地。

新壽在內湖科學園區擁有超過十棟大樓，被稱為「內湖王」，新壽表示，因在內湖的房產過於集中，因此接受主管機關建議賣了一棟大樓；宏泰人壽擁有大批淡水土地，日前也被告知「應該處理」。

據了解，還有幾家「地主」級的壽險公司，近期可能公告賣樓賣房的計畫，以爭取重新投資不動產。

檢查局認為，壽險公司在特定區內持有過多不動產，可能拉升或炒作當地房市行情，因而要求業者「改善」。

壽險業南下買房 金管會鼓勵

【經濟日報╱記者邱金蘭、郭幸宜／台北報導】
2013/08/30

 

金管會關注保險業投資風險集中度問題，金管會副主委王儷玲昨（29）日表示，較不鼓勵保險公司在台北市地區買不動產，因風險已高，擔心買在高價，中南部地區可以鼓勵去買。

新光金昨天舉行法說會，配合政策，新光金控副董事長許澎說，即將出售台北市內湖商辦，但在物色中南部與海外的不動產投資標的。許澎強調，在大台北地區之外，尋覓優質的投資標的。

新光金副總徐順鋆表示，目前海外可投資額度尚有4億美元可供運用。他表示，投資國外不動產除了地理位置外，還得將後續管理與稅率納入考量，整體而言，海外不動產稅率多半偏高，因此若要投資海外不動產，以目前平均約4%~5%來看，稅後淨報酬至少也要4%才會考慮買入。

新壽被金管會金檢認為，不動產投資過度集中。目前新壽不動產多半集中於信義區和內湖區，分別各有6棟及13棟不動產。據了解，為避免不動產過度集中，新壽確實接受金管會「建議」，預計年底前完成內湖其中一棟標的物處分並認列入帳。

針對新光金要出售內湖商辦，王儷玲說，當不動產投資風險過度集中時，頂多不要再買了，通常不會要求賣，若賣了，損失對公司也不好，所以通常金檢結果不會要求立即賣掉大樓。

金管會保險局副局長陳開元昨天也強調，金管會不可能要求保險公司賣掉某地區或某商業大樓。

王儷玲再度解釋，只是鼓勵中南部若有好的標的可以去投資，但對於台北市的不動產投資也不會禁止。

金管會已陸續解禁多家壽險公司，可以進行不動產投資，商辦不動產市場正期待買家增加，不料，卻傳來金管會下指導棋的消息，引導保險公司不動產投資資金不要再挹注在台北市，鼓勵往中南部找標的，台北商辦市場的期待可能落空。

租屋3大補貼 8縣市9月上路

自由時報記者徐義平／台北報導 2013/8/30

 

內政部營建署力推租屋平台，預計9月陸續在8縣市成立，祭出補貼修繕費用、代墊租金及研擬租稅優惠等3大利多，卻也隱藏屋主可能因響應政府美意卻落得被課徵租金所得風險。

內政部主導的租屋平台預計9月陸續在台北市、台南市、雲林縣、新北市、基隆市、台中市、高雄市、台東縣等8縣市成立，今年以媒合件數1000件為計畫目標。

為提高誘因，祭出每年每處最高1萬元租屋修繕費用，針對無力支付租金，由政府代墊租金每月最高1.8萬元，最多不得超過3個月，並研擬針對房東租金提供租稅減免優惠；不過，租稅優惠未定案前，只要稅捐機關要求提供屋主資訊，內政部營建署不會拒絕，將會如實提供。

內政部營建署國宅組證實，只要稅捐稽徵單位以調查課稅要求提供屋主相關資料，包括租金所得等，營建署依法不得拒絕，必須全數提供相關文件。該項措施也造成部分屋主反彈，指真心響應政府政策的屋主沒有得到保障與優惠，反而還要被變相課稅。

好房網總編吳光中表示，內政部的租屋服務平台，點出目前台灣租屋市場的癥結點，也就是供需失衡，每年每處一萬元上限的補貼住宅出租修繕費用，對於手中握有第二屋且物件條件不佳的屋主來說，較具吸引力，且透過裝修粉刷後轉租予經濟弱勢族群，亦同時解決因屋況不佳而閒置過長的問題，對部分房東而言仍具誘因。

再者，坊間常見房東為了規避課稅，要求房客不得申報租金支出，乃租屋市場潛規則，即便政府針對公益屋主擬釋出租稅減免優惠，房東不願意租給經濟弱勢族群的最大主因，在於憂心無法如期收租及怕麻煩，期待政府祭出「租屋降稅」政策，能吸引屋主釋出第二屋，真正照顧弱勢租屋族群。

壽險買樓鬆綁 南山先跑

工商時報【記者朱漢崙、彭禎伶╱台北報導】2013/8/30

金管會鬆綁壽險業買樓後首案即將登場！南山人壽預計買下台中誠品大樓。業界人士透露，勤美集團出售台中誠品大樓案即將底定，買主是南山人壽，總交易約50億元，並附帶20年期、租金報酬率2.875％的長天期租約，預定9月上旬簽約。

對此，南山人壽發言人許妙靜僅表示：「針對個案一向不評論」。勤美集團發言人林靖誼昨表示，對此事毫無所悉，8月14日董事會也未曾討論該案，「內部至今未接獲相關訊息」。

此案如果完成交易，將成為金管會壽險業投資不動產禁令解凍後，首件登場的指標案件，後續包括國泰、新光等壽險公司也已續找好投資標的，可能伺機出手。

相關人士指出，誠品大樓經營良好，目前已形同台中的藝文特區，南山人壽買下誠品大樓後，並未打算變更目前的營運狀態，而是直接以為期20年的2.875％租金報酬率和賣方勤美集團成交，繼續現有營運；若以總土地面積1,690坪來看，等於南山人壽每坪出價達296萬元。

金管會解除壽險業禁購令後，外界都將焦點放在北部不動產市場，但消息人士指出，多家知名的大型壽險業者也同步瞄準中台灣的不動產物件，位於台中精華地段的台中誠品大樓更成為多家壽險業者暗中鴨子划水競逐的焦點。

勤美建設董事長何明憲是在2005年透過參加不良債權競標方式，以約17億元，買下台中大廣三商業大樓，也就是台中誠品大樓前身，何明憲之後引進誠品集團老闆吳清友為首的經營團隊，共同打造、經營。

中部不動產業者指出，這棟位於台中市經國大道，鄰近科博館、台中美術館的大樓，為地下2層、地上15層建物，占地1,690坪，建坪有2.4萬多坪；若真由南山人壽出價50億元買下，勤美建設等於賺進比成本價還高出2倍的收入。

不過但相關人士指出，由於南山買下誠品大樓後，將不會再出面招租，而是依現有營運狀況每年收取租金，因此後續20年能否每年取得約定好的2.875％投資報酬率，完全得看賣方是否照約定走。

業界人士表示，金管會高度要求壽險業者的投資報酬率必須合規，因此台中誠品大樓的買賣雙方將如何針對長天期租約及報酬率的保障與落實，妥適處理，成為矚目焦點。

瓏山林藝術館罰鍰爭訟 敗訴

工商時報  |  記者張國仁／台北報導 2013/8/29

 

台北市內湖區瓏山林藝術館社區大樓買賣，爆發交易契約涉及應揭露資訊而未揭露，遭公平會三次開罰共3,700萬元罰鍰爭訟事件，法院昨（28）同時公布三件判決結果，瓏山林企業都敗訴；本件仍可上訴。

台北高等行政法院的三件判決指出，瓏山林企業沒有在買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道的資訊，為足以影響交易秩序的欺罔及顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，公平會依法裁罰，沒有違誤。

公平會對瓏山林企業的處分，分別在民國100年1月、6月、8月，罰鍰分別是1,200萬、1,000萬、1,500萬元。

瓏山林企業對這三件行政裁處，按件提起行政訴訟，但都被台北高等行政法院判決，駁回。

判決書指出，瓏山林企業在台北市內湖區規劃興建藝術館社區大樓對外銷售，依其房屋預定買賣契約書第3條房屋出售面積及認定標準規定，房屋產權登記面積包含1.主建物面積。2.附屬建物面積。3.共同使用部分面積（不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積）等。

依該契約規定可以知首，房屋承購人的產權登記中，關於共同使用部分面積，並不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔的公設面積，也未包括車道。

可是，瓏山林企業在辦理該建案的所有權登記時，並沒有告訴承購人。

法院指出，瓏山林企業事前沒有在買賣契約中載明，車道屬建物共同使用部分的資訊，且事後也未向承購戶說明共同使用面積增加的理由，就逕行依房屋預定買賣契約書第5條房屋面積誤差及其價款找補的規定，通知承購人進行找補價款程序，顯然是利用交易相對人資訊不對等的弱勢地位，欺瞞或隱匿重要交易資訊導致承購人認知錯誤。

公平會為此認定瓏山林企業觸犯公平交易法第24條的欺罔行為，法院判決指出，公平會的認事用法，依法有據。

全球、宏泰人壽擬處分北市不動產

工商時報【張中昌、黃惠聆╱台北報導】2013/8/29

 

繼新光人壽27日公告出售旗下不動產之後，全球人壽、宏泰人壽昨（28）日也跟進，董事會均通過授權，將洽談新北市的不動產出售事宜，如果能尋找到理想的購買者，會透過活化資產來增加公司營運資金。

全球人壽副總劉靖珊表示，董事會討論決定探詢市場狀況，如果符合「一定金額」以上，就不排除賣出部份不動產。

台產館前路大樓的都更案正在積極進行中，由於該都更案設計要蓋61層樓，已超越目前新光摩天大樓，未來在該案完工之後，可望成為站前的新地標。

台產表示，台產位於館前路的大樓與周邊地總土地面積1,871坪，該地主除了台產之外，還有其他45個地主，包括救國團、台銀等，台產土地持分約佔三分之一，是最大的地主。台產手中還有2個個案正在進行中，一個是在羅斯福路，今年第3季完工即可入帳，入帳金額是5~6千萬元；另外1個是在台北市中山北路2段與民權東路交會口推出的「玉山石」建案。

劉靖珊指出，全球人壽現在可運用資金達6,700多億，不動產投資水位僅占約6％，其實還有計畫再加碼投資，尤其現在獲得金管會解禁，已經開始在涉獵一些北部的不動產，甚至是參與公共建設。

另外，宏泰人壽方面，同樣公告在取得金管會同意後，將出售新北市土地。宏泰人壽回應，出售案因為尚未獲得核准，金額、土地位置無法透露，但與公司規劃進行的增資，沒有太直接關係。

10月招商 問鼎地王 台北學苑每坪衝千萬元

記者林淑慧／台北報導   |  工商時報  2013/8/26

 

政府全力拚經濟，活化國有土地三大指標案中，台北學苑將率先啟動！財政部表示，該案將於今年10月，以設定地上權形式公告招商，初步以商辦、旅館、購物或會展中心為開發方向；受惠於松機直航優勢，業者預估每坪市價上看千萬大關，可望成為台灣的新地王。

台北學苑原訂今年7月招商，因國防部尋求與鄰近眷舍土地聯合開發，招商期程一度延宕；不過，在財政部建議下，國防部同意單獨釋出招商，使台北學苑開發案現出曙光，目前正在草擬招標文件階段，力拚今年10月公告招商。

開發業者表示，台北學苑開發面積高達4,000坪，在土地使用分區上屬於敦北商圈，作為商辦或觀光旅館都不錯，不但可結合松山機場的BOT計劃，與南京東路、復興北路等商辦空間形成群聚效應，開發效益可期。

據了解，對於台北學苑開發案，包括華固、興富發、元大、國泰、富邦、香港豐泰地產集團等大公司，都已經評估多年，使該案在未正式公告下，已彌漫濃厚的煙硝味。

即使市場預期該案競爭激烈，但也有業者認為，政府開出的權利金底價，以及限制不得分戶出售等限制條件，將扮演決標與否的最大關鍵。

為刺激國內景氣，政府選定台北學苑與華光社區、空軍總部，扮演推升經濟動能的領頭羊，將採取50年設定地上權方式標售，引進民間投資開發，預估民間將挹注140億元資金，可望創造高達929億元的總收益。

不過，官員坦言，華光社區及空軍總部二大案，分別受到古蹟樹保存議題、與雙子星案整體規劃的影響，開發期程勢必將延後。

官員指出，華光社區預計年底完成拆遷，在中華電信及中華郵政另有業務考量，不併同開發之下，以都市計劃細部變更需時6個月估算，最快明年8、9月可招商；至於空總開發案將由北市府細部規劃，招商期程恐延至後年上路。

北部工業區地價急漲 五股每坪120萬

自由時報記者林美芬／台北報導 2013/8/26

 

工業區土地價格急漲，根據業者調查，一年來桃園及新北市的傳統工業區地價，急漲約四到五成左右，由於北部工業區土地需求量大，但供應量有限，地價還在持續上漲中。

根據工業區廠商會總會的調查，全台工業區中，北部工業區的開發已趨於飽和，尤其台商返台投資，尋找設廠土地都是以新竹以北為主，但偏偏北部工業區幾乎是都呈滿載的狀態，一地難求。

中壢工業區業者指出，目前中壢工業區只有少數閒置，而閒置的原因主要是低度利用，而非不用，且在需求量大的情況下，地價由一坪12-15萬上漲到18-20萬一坪，且持有土地的廠商都不願意出售，觀音工業區地價每坪也漲到約15-16萬元，這過去一坪還不到10萬元；新竹工業區面積約530公頃，廠商家數由過去的400多家增加到現在的500家，土地同樣也呈現不足的狀態。

新北產業園區也受到土地不足的困擾，業者指出，目前五股工業區的土地，最新的成交行情為一坪120萬元（五工路），這已不是工業區土地的價值，已達到商業區土地的價值，去年國泰人壽標得太子汽車在土城工業區的廠房，每坪單價約36.5萬元，土城工業區土地目前已被抬到一坪約40萬元以上。

業者表示，泰山、蘆洲、三重尚有許多尚未開發土地，期望政府透過這些土地的開發來解決用地不足的問題。

賣屋報稅教戰 試算哪一種划算？

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
2013/08/24

國稅局近來積極針對民眾賣屋進行財產交易所得查稅，要求以實際交易金額申報，房仲業表示，其實有些房子以實際交易申報反而划算，民眾賣屋之前應先試算各種申報方式，並記得賣屋時請仲介或代書拆算房屋、土地價格。

賣屋申報交易所得，主要可分兩種方式，一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率，台北市分成42%、48%兩種；另一則是計算實際獲利金額，拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。

房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例，屋主之前購買預售屋，總價為8000萬元，在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬，也就是64比。但在官方價值上，土地公告現值為1200萬，房屋評定現值約250萬元。

屋主後來賣出，總價達一億元。

如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報，必須繳納120 萬元，以獲利所得2000萬x房屋占比25%，再申報綜所稅為200萬元。

但如果賣出時，先把總價1億元拆算房屋、土地價升值，依公告價格的1比3拆算，則房屋價值為2500萬元，而當時向建商買進時，合約書建物價值為3200萬元，賣出等於倒虧700 萬元，如實申報後，即可不需繳納財產交易所得。

房仲業表示，現況顯示，這幾年預售屋交易資料，國稅局大多已掌握，因此前幾年跟建商購屋，現在賣出，最好都實價申報，特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主，再賣屋時，應以實際交易金額申報，否則被認定故意迴避，可能遭到罰款，此外，提醒購屋人，現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留，以作為未來申報財產交易所得之用。

重劃區起跑 奇岩翻紅

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
2013/08/23

大台北房地產市場上，捷運奇岩站過去「名不見經傳」，但今年已不同。由於「奇岩重劃區」推案起跑，當地房市今年迅速翻紅，不只網路討論大增，很多人更利用假日到當地看屋，區域房仲表示，最近幾個月看屋人潮少說增加3、4成，物件成交速度也從以往2~3個月縮短到1~2個月。

北投奇岩重劃區。
記者蘇健忠／攝影

奇岩站位於淡水捷運線上，搭捷運從台北往淡水，過了石牌、唭哩岸站後、就是奇岩站，它的下一站則是北投站。如果開車，走洲美快速道路下大業路到北投，往右就是奇岩站。

奇岩站房市過去少人注意，除了當地距台北市區較遠外，過去幾年當地大多數土地都在「重劃」，重劃未完成之前，很少推案，「能見度」也因此很低。另外，奇岩站靠近大業路一帶，仍屬工業用地，也讓當地房市發展受到相當限制。

遠雄山綺
地點：三合街二段
每坪價格：85~95萬元
記者蘇健忠／攝影

不過，有巢氏石牌捷運站前店東吳彥廷表示，當地居住環境其實很不錯，不只有捷運站，道路交通也很方便，而且前有關渡平原，後有丹鳳山，只要樓層高一點，視野沒被擋住，從住家看出去，前後都是綠油油的一片。

永慶房屋北投光明店長潘麒安表示，由於奇岩站房市長期未被注意，比起石牌一帶，當地中古房價相對便宜，一般大樓大約4、50萬元，公寓甚至只要3字頭就可買到，也算是一個可以撿便宜的房市區。

奇岩重劃區目前推案開價一坪都要8、90萬元，房仲業表示，民眾可考慮周邊的奇岩派出所、溫泉路住宅區、奇岩站對面的大業路一帶，或轉到北投站周邊購屋；預料這些地區在重劃區預售屋帶動下，都有補漲空間。

華固奇妍─晴川
地點：三合街二段
每坪價格：85~90萬元
記者蘇健忠／攝影

奇岩派出所
周邊環境佳

奇岩派出所位於三合街一段、公館路口，就在重劃區旁，周邊以公寓居多，實價網上，成交行情大多一坪30來萬元，也有一些電梯華廈，單價可達45萬上下，但沒有超過5字頭。

這裡的生活環境不錯，鄰近丹鳳山，居家很安靜，雖然沒有商圈，但附近有一間頂好超市，還有一所清江國小，採買、小朋友上學都還算方便。

溫泉路住宅
大型社區優先

花沺藏
地點：三合街二段
每坪價格：未定
記者蘇健忠／攝影

從奇岩重劃區公館路或一旁奇岩路往北投方向走，車行約10分鐘就是新北投溫泉路一帶，這裡有很多溫泉住宅，舊一點的一坪30來萬就可買到，新一點的則大約4、50萬元。

由於當地距奇岩重劃區也不遠，潘麒安認為重劃區內的預售屋如果賣得好，這裡的住宅房價也會連帶被推升。

如想購買當地溫泉宅，潘麒安提醒應購買天然的溫泉，而非加料自泡的溫泉宅，這種溫泉宅接受度不高；另外，以管理良好的大型溫泉社區為優先，溫泉住宅公設需要很好的維護，如果管理不佳，往往會讓公設空置，影響房價。

家居奇玉
地點：三合街二段
每坪價格：88萬元
記者蘇健忠／攝影

大業路一帶
老舊房子較多

奇岩站位於北投路、三合街二段口，出了捷運站往丹鳳山走，就是奇岩重劃區，反向，往關渡平原走，則會先到大業路，再過去就是一望無際的關渡平原，從北投路到大業路之間有不少工業住宅大樓，像「北美市」，5年的新成屋，實價網上成交40萬出頭，只有奇岩推案的一半價。

不過，特別提醒，這裡高樓層視野雖不錯，但小環境並不理想，有許多小工廠和老舊房子，街廓景觀比較差。

北投站
最熱鬧房價最高

如果希望機能好一點的，可以考慮到相距奇岩站車程只有兩分鐘的北投站買屋，北投站是北投最熱鬧的商圈，食衣住行一應具全，但房價比奇岩高不少，目前公寓要價都在5字頭，成交約40多萬，10年內大樓則多在65~70萬元。

當地有兩棟高指名度大樓，一是「正隆麗池」，一是「克拉美地」，都在捷運站附近，目前要價都在7字頭以上。